本帖最后由 jing7282 于 2017-11-10 22:23 编辑
[size=18.6667px] 【老王看楼市】透过现象看本质,为啥价格总是跌不下来! 感觉好久没在论坛发帖了,毕竟太忙了,忙着工作,忙着不停的加班!难的挤出一点点时间在论坛发帖,不晓得还有多少人在持续着期待着我的更新;废话不多说,想必大家都了解最近的高价地,这个论坛上一堆我也就不再重复啰嗦了,今天我来说说房子价格的地基在哪,有的人或许会说新房价格不就是由供需及市场决定的?
今天我讨论的点不同,说大白话点,今天我给大家说说房地产商的开发成本在哪些方面,数据来源于之前我做的一部分地块前期可行性研究:
第一大类 成本评估测算 (土地成本 目前为300-400万/亩) , 测算数据为之前一小项目数据
第二部分为政策类费用
第三部分 企业利润部分
一般企业利润在精装修溢价层面及前期土地成本较低时产生的溢价效应为主
故从上述成本看 株洲毛坯房价合理区间在5300-6000区间范围内较为合理 ,部分期望回归3000-4000元/㎡价格的同仁们还是别期望了,至少企业不会赔本赚吆喝,但是我仍然坚持原来的观点 年底可能有部分价格震荡空间,原因有2 其一,全国范围来看,一二线城市出现了价格回调,甚至部分城市出现了10%的价格下探; 其二,株洲市12月份供应量大增,导致供需矛盾缓解: 序号 | 楼盘名称 | 前期主推面积 | 月均去化 | 未来推货计划 | 预计推出时间 | 价格区间(元/㎡) | 1 | 恒大华府 | 82-152㎡ | 116套 | 1、预计套数/货值:年底加推738套。
2、产品情况:两房:90-100㎡,58套;三房100-120㎡,390套;四五房:130-180㎡,290套 | 12月 | 7800-8000 | 2 | 晋和·湘水湾 | 高层:98-218㎡
别墅:519-1780㎡ | 87套 | 1、预计套数/货值:年底加推共264套。
2、 产品情况:两房:88㎡,66套 ;160㎡,132套; 200㎡ 66套 | 12月 | 9500 | 3 | 中建江湾一号 | 105-140㎡ | 210套 | 1、预计套数/货值:年底加推共780套,
2、产品情况:主力面积106-140㎡, | 12月 | 6200-6700 | 4 | 当代置业 | 无 | / | 1、预计套数/货值:2个亿的供货,
2、产品情况:以120-180毛坯叠拼为主 | 12月 | 待定 | 5 | 美的翰城 | 95-144㎡ | 105套 | 1、预计套数/货值:40多套剩余货量,124\140㎡主力面积;
2、产品情况:后续还有4栋400多套货量,108平到140平的产品。年内可能会推。 | 12月 | 7500-8000 | 6 | 中泰财富湘江 | 43-75㎡(公寓) | 84套 | 1、预计套数/货值:年底加推450套,
2、产品情况:毛坯产品,主力面积108-160㎡ | 12月 | 预计价格7000-7500 | 7 | 奥园养生城 | 209-333㎡(别墅) | / | 1、预计套数/货值:年底加推共480套。
2、产品情况:面积120-180㎡,3-5房 | 12月 | 7000-8000 | 8 | 华晨·神农湾 | 无 | / | 1、预计套数/货值:12月首推共816套。
2、产品情况:1)一房:52㎡,48套;2) 三房:110㎡,192套 3) 四房:140-160㎡,480套; 4) 五房:180㎡,96套。 | 12月 | / | 9 | 经世龙城 | 85—160㎡ | 23套 | 1、预计套数/货值:约780套
2、产品情况:毛培房,85-200㎡ | 12月 | 6000-6500 | 10 | 蓝溪谷 | 91-125㎡ | 130套 | 1、预计套数/货值:46号栋加推
2、产品情况:精装修,137-168㎡ | 12月 | 6900-7300 | 11 | 湘江公馆 | 大平层367-412㎡ | 5套 | 1、产品情况:剩余部分大平层+30套公寓 | / | 公寓9500左右 大复式 9000到15000 |
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