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日前，长沙市先后就长沙南部片区的规划发展召开多次重量级会议。根据初步规划，政府将借鉴雄安新区规划经验，正式启动长沙南部片区的顶层设计。
作为长株潭城市群版图交汇之处，从16年前就放言大规划、大动作融城的南部新城，到如今却被梅溪湖、洋湖、滨江、高铁新城等“新贵”拉下。
现实背后，虎头的“融城”缘何被戏称为蛇尾的“难城”？阻碍南城崛起的障碍到底在哪里？目前又面临哪些待解的难题？
在本文中，笔者从城市发展、规划、市场、历史、土地等多方面展开研究，总结了七个目前仍然横亘在“南城崛起”上的难关，供大家参考，欢迎讨论。 首先，捋下众说纷纭的“南部新城”的具体范围。按照长沙市城乡规划部门官方最新发布的规划消息，真正意义上的“南部新城”的具体范围为： 长沙南部新城片区概念规划设计 从三环绕城高速起一直往南延直到株洲边界，西至湘江、南面及东面至天心、雨花行政边界的合围区域，总用地面积约 294 平方公里； 其核心区域包含约17.8 平方公里的解放垸（大托机场搬迁后）沿江区域、暮云组团、兴马洲、跳马片区等。规划期限至 2035 年。 值得注意的是，片区对面是湘江新区正在火热开发的大王山旅游度假区、湘潭市正在开发的湘江湾板块。 从规划上来看，地处雨花区三大核心区之一的“南部新城”，坐拥长株潭三市融城结合部，是联系三市的重要纽带，也是打造辐射三市核心增长极的理想区位。 实际上，“融城”是在2002年提出的，而“南部新城”源自2004年，经国务院批复，湖南省政府驻地由老长沙绝对的市中心和CBD的五一路，往南迁移至距离市中心8公里的郊区——长沙市天心区湘府路； 同时相关40余家省直机关事业单位陆续在省府周边落址，进一步加快“长株潭一体化融城”。由此“长沙向南”，“南城/省府板块”孕育而生。
大手笔的顶层设计，普遍看好的发展前景，可观的市场预测，吸引着中信领衔的国内品牌开发商、鑫远为首的长沙本土开发商，纷纷抢滩南城，扎堆的楼盘开发如火如荼，房价也是一度高涨。 2005年至2008年，短短四年内，南城的房价完成了很多版块五年都达不到的飞跃，从四字头狂飙至七字头，那个时段，南城在长沙炙手可热，如日中天。
长沙南部新城卫星示意图，来源：家在河东 然好景不长，规划和概念出台后，除了象征性开通长株潭公交（公交一体化）、长株潭区号统一（通讯一体化），除此之外，真正实质性落地的公共资源配套还是很缺乏，一体化融城的具体举措推进迟缓。许诺良久的长株潭城铁更是去年才实现真正意义上的落地。 2010年横空出世的大河西先导区，则更给了南城一记棒喝，2015年先导区更是升级为第12个国家级新区“湘江新区”，大量政府资源和公共配套向河西倾斜，由此“长沙向西”。梅溪湖、滨江新城、洋湖总部区更是变成长沙人耳熟能详的热点区域，而南城却挣扎在十多年“融城”梦里底气不足、挣扎自醒。 那么，是哪些深层次的原因导致南城陷入困境、掣肘其“融城”之梦的进一步发展呢?
大托铺军用机场区位示意图
大托铺军用机场的存在，可以说在很大程度上限制了“南部新城”的发展。机场坐落于天心区南侧和长株潭融城中心地带，位置十分优越，板块区域内既有的土地开发受制于政治与军事地位的航空限高（10公里内不超过30米,20公里范围内不超过150米），开发商在建筑高度与空间利用率上的想象空间受到遏制。
长株潭城市群示意图
长株潭城市群，起源于2005年，湖南省政府正式发布的《长株潭城市群区域规划》，提出将建设一个以长株潭为核心区域的大城市群。 然而，省里对三市融城规划并非做成一个城市，制定了非常严格的发展控制，保持三个独立城市，从顶层设计上做好三个城市的分工。长株潭融城到现在已经13年，再加上先前的铺垫开发，按理说，南城应该已经成为长沙最繁荣的区域之一，但事实真是如此嘛？
长株潭城市群生态“绿心”，是响应首次2007年获批“两型社会”试验区，天心区投资30亿元将长株潭城市交接核心区域——昭山、暮云、云龙等地设置的60%以上的绿色地带作为融城绿心，是严禁开发区域，目的就是为了防止出现盲目扩张导致的城市建设全面融合而产生超大城市。对于“南部新城”而言，长株潭城市群生态“绿心”究竟是其梦想高歌的助推器还是苦涩难明的绊脚石？尚待商榷~
长沙南城板块交通规划分析图
按照规划，“南部新城”应该是拥有两条高速、城市主干道、双轨交通（地铁、长株潭城铁）、高铁南站、汽车南站枢纽等交通布局全域的。而实际上，如今的“南部新城”交通动力稍显薄弱，仍然没有大的规划启动。 目前的南城交通路网仍是清一色的骨干道，简单粗暴，来往交通过于依赖芙蓉南路、芙蓉大道，湘江大道等骨干道；作为出省交通主动脉的107国道，因年限原因面临着档次低、环境差、基础设施落后的窘况，其暮云段城市化改造迫在眉睫； 地铁方面，穿南城而过的地铁5号线尚在建设环节，有望2020年建成开通，7号线却还在规划，开工时间不确定；而作为长沙轨道交通线网南北向骨干线路1号线，已经北延，其应不应该南延至”南部新城"呢？
湘江发展轴上的重要功能区 按照长沙城市总体规划，未来城市将形成“一轴两带多中心”发展格局。“南部新城”处于南部发展带核心区域，本应是城市发展轴带上的重要节点。然而，由于政府资源配置的倾斜，“南部新城”特重点项目的建设速度偏慢，反观其两翼，梅溪湖、滨江新城、洋湖垸、大王山等板块发展惊人，火爆异常。这点从南城的商业配套可见一斑。 迄今为止，南城的商业配套仍是友阿奥特莱斯、华悦城等商业中心散布，尚没有大规划项目、综合体落地拉动。以至，几年前某业内人士直呼“南城开发商的投资力度必须提高，把南城的吃喝玩乐购都丰富起来，才能聚集人气，带动整个南城的发展。”
长沙南城实景图
长沙南城如今面临的瓶颈，还需要重点提一下政府重点考量的土地因素。如今的“南城板块”，土地用途大多已规划好，要么响应“两型社会”禁止开发或限制开发，要么早已出让给开发商，所以南城更多的是“提质”，而不是“造城”。而地块碎片化、棚户区拆迁改造难度大，核心区域规划匮乏，是南城土地开发“一盘散沙”的硬伤。 土地的早早售出导致政府推动区域炒作动力不大，从而造成教育等配套不佳，产业空心化，且开发商各自为战，成了“夹生饭”。反观河西，一个是土地获取成本低，自然环境好，便于因地制宜；更重要的是，河西还有大片的土地可供开发，往西有麓谷，再过去有宁乡，往北有望城县（后撤县设区），往南有含浦和坪塘，也就是现在的洋湖和大王山。
长沙南城规划效果示意图 按照如今的市场态势，未来的三至五年内，河西将作为整个长沙唯一的热点片区，将继续撩动着众多青眼有加的目光。而对于瓶颈期、节点突破缓慢的“南部新城”，如何通过配置政府资源、细分功能板块、优化服务配套、转型升级产业等举措，实现“破局而立”，成为长沙下一个“梅溪湖”或者“金星北”？尚存疑问。
结语每段城市发展史的主题都不是永恒的，每个城市的发展向来就是多极的。相对于汉阳、汉口、武昌三市融合形成大武汉城市群的成功，作为长株潭城市群核心的南部新城，在某种程度上“一手好牌，却被打烂”，这不仅是规划和现实的差距，更是三地政府值得深思的问题。
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狗仔卡
发表于 2018-5-23 16:20
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