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在双减和教师轮岗的夹击下,8月众多项目价格下调,株洲楼市还好么?

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发表于 2021-9-2 13:53 | 显示全部楼层 |阅读模式

猝不及防!在双减和教师轮岗的夹击下

8月众多项目价格下调,株洲楼市还好么?


7月株洲房价涨幅居长株潭三市之首,8月株洲楼市就迎来猝不及防的一幕,提前进入金九银十促销季。

 

疫情肆虐,经历了半个月空窗期后,这几天,相信大家的朋友圈都挺热闹,各大楼盘不断炸出各种特惠,比如建发央著6888元/㎡的房源、阳光城·新城樾府的4字头房源,简直是魔幻又疯狂。

 

楼市之外,关于教育的改革政策,这段时间也是接连炸出,并且迅猛落实。继多校划片之后,教师轮岗真正开始落地,学区房仿佛一夜之间跌落神坛。

 

在双减和教师轮岗的夹击下,株洲楼市还好吗?

 


1

国家重拳出击调控学区房

长沙株洲紧随其后

 

学区房调控并不是从今年开始的,但为何唯独今年“大跳水”?

 

这其实是一系列的连锁反应,从三胎政策的发布到共同富裕的大目标,国家今年在“三座大山”的上重拳出击,力度远超往年,仅1-8月就出台了49个与教育相关的重要文件和举措。 


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 △ 政策信息综合教育部网站、国务院网站发布内容整理,上下滑动可查看


如今的学区房,已经严重影响了教育的公平性,也制约了群众的生育率。为此,一场针对影响生育率、影响教育公平和严控房价的行动,已经徐徐展开。

 

在即将迎来的新学期里,北京将大比例促进干部教育轮岗交流。除接近退休人员外,几乎所有公办学校在编在岗的教师,都要参与轮岗。首批轮岗人员高达2000人之多,占比过半。未来3年,轮岗比例要达到100%。

 

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结合早前北京推出的多校划片政策,学区房的不确定性增加,优质师资也不再被垄断,天价学区房神话破灭,部分学区房源一夜之间骤降百万。

 

弱化住房和学校的对应关系,是近来学区房降温的最直接原因。无论是深圳拟推行的大学区招生,还是北京这次的大面积轮岗,均有教育资源与住房解绑脱钩的意味在其中。

 

国家其实早在多年之前就已经提出了“教育减负”政策,但只有今年确实轰轰烈烈的实施了起来,力度大、速度快、覆盖面广,全国各地无一例外。

 

就在秋季新学期开学的前一周,长沙、株洲前后两天开展了教育工作会议,坚决落实国家“双减”工作要求。


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△ 8月26日株洲市教育局召开减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担新闻通气会

 

株洲“双减”工作提出了1年内有效减轻负担、2年内成效显著的预期,长沙的举措除了常规“双减”手段,还强调了加大公办学校的建设力度、扩充更多优质学位,并且提出了大力推进中小学校长教师轮岗交流。

 

也就是说,教师轮岗制度不仅仅是北京的“专利”,长沙也将逐步开始推行,这更是给长株潭的学区房改革敲响了警钟。 


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楼叔其实非常赞成教育改革,教育改革有利于抑制学区房的炒作,促进教育公平,但我们要明确的是,只要高考制度存在,学区房的概念不会消失,只是会回归到正常的轨道。

 

短期内,株洲立马照搬轮岗政策的可能性不大,即便实施起来,楼叔也认为其对价格的影响不会像一二线中心城市那样剧烈,比起北上广深动辄百万千万的房价,株洲房价的“学区溢价率”并不算特别夸张。

 

而且从扼制学区溢价这个层面上来看,学区与住房脱钩对株洲楼市来说并不全是坏消息。

 


2

卖产品而非卖学区

“我不靠豪门,我就是豪门”


虽然株洲的教育均衡还未到达一定的高度,但可以预测的是各个楼盘的房价差距会被缩小。教育资源“三六九等”凉凉之后,楼市将重新迎来靠产品说话的时代,对购房者来说也许是一件好事。

 

失去优质学区的撑腰,房企想要立足市场,必然要靠独挡一面的产品。

 

内部是户型、居住品质、物业、定价等,外部则由地段、交通和配套构成,通过立体的产品要素来多点发力,才能构成一个真正“抗跌”的项目。

 

未来,谁真正掌握了高品质产品,谁就能赢得市场,而不是像现在这样,素质不够,学区来凑。

 

早些年,当住房和学校的关系还不那么畸形的时候,株洲楼市还是一个靠产品立足的时代。


2018年之前,像中建·江湾壹号、香江·悦湖春天等,都是年度销量前茅的项目,即便在今天来看也确实是有诚意的产品。

 

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△ 如今的大多数新房项目的绿化率为35%左右,而悦湖春天在2017年就把绿化率做到了40%

 

这两个项目的开发商中建和香江如今仍在株洲挺立着,目前操盘在售项目分别为中建玥熙台香江悦府。即便忽略学区配套,这两个项目品质在市面上也是十分优秀的存在,这足以证明好的产品力是有传承并且经得住考验的。

 

除此之外,还有一些不靠学校配套也能在竞争激烈的楼市中拥有一席之地的典型项目。

 

星合湘水湾

定位高端+品质装修+口碑物业

 

早在2012年,星合湘水湾首次推出就成为株洲高端项目代表作之一,首开成交价格在6500元/㎡左右,而在当时株洲市住宅的成交均价是4000元/㎡左右。

 


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△ 星合湘水湾1-7期总鸟瞰图


楼叔印象中湘水湾早期几乎没有太多涉及对学校的过度宣传,即便今年雅礼学校正式官宣后也是如此。


他们也深知大多数买湘水湾的业主也并非冲着学校去的,前段时间楼叔带同事去看房,置业顾问对学区的回答就一句话带过:读株洲雅礼实验学校,甚至连个简单的学校介绍都没有说。

 

是雅礼实验学校不值得吗?当然不是。只能说,不依靠“教育资源”护体的项目,他们对自己的产品和口碑更有信心,更强调产品本身。


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<向左滑动查看下一张样板间实景>


湘水湾便是如此,定位高端就只关注高端人群的喜好,以质取胜。即便价格远高于株洲市场均价,依旧凭借过硬的精装品质和口碑优秀的物业水平,频频出圈,销量火爆。

 

万达广场

商业先行+大丰枢纽+高赠送户型

 

今年1月开盘的万达广场数月霸榜全市销售榜单,依靠自带流量的体质和商业先行的真诚态度赚足了一大批热度。

 

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株洲有许多项目是自带商业的,但往往都晚于住宅的规划,甚至到最后部分商业的开发就不了了之了。


万达却力保商业先行,万达商场预计2021年12月31日开业,而最早交付的6号地块住宅预计于2022年9月30日交房,业主入住即享成熟商业配套,不画饼做实事的诚意购房者必然感受得到!

 

商业+交通是影响生活品质最重要的因素之一,万达广场恰好具备这两大素质,属于河东典型的产品型项目,不需要学区的加持也能卖出超强业绩。

 

除此之外,万达广场住宅产品本身的户型规划也相当给力。所有的户型赠送面积都很大,以热销的102㎡户型来看,赠送面积约为17㎡,得房率非常高,相当于把公摊补了回来。 

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同理119㎡户型也有两个空间的全赠送,还有三个半赠送的阳台,相当于三房变四房。根据不同人群的需求,最高可拓展至140+㎡的空间,如此高赠送高得房率的户型,谁能不心动?

 

楼叔发现,无论市场行情如何,独具特色且品质出彩的项目依然坚挺,虚高的溢价终会还给市场,也就印证了那句话:退潮后,才知道谁在裸泳。 

 


3

8月众多项目价格下调

株洲楼市还好吗?


 

受到全国政策调控以及大环境的影响,八月楼市整体成交下滑,二三线城市同环比均降,株洲自然无法独善其身。


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△ 八月全国重点城市成交数据,来源中指研究院

 

本月楼叔在朋友圈看到的就有不少于20个热门项目推出了优惠政策,其中不乏一些株洲楼市“顶流”项目,举几个例子:

 

原价8600-9100元/㎡的奥园广场,8月促销房源低至6948元/㎡起; 


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△ 奥园广场8月促销房源


今年楼市热销大盘建发央著也推出6888元/㎡起的分销房源,武广品质大盘中海国际社区也推出了低至6999元/㎡的房源;

 

水竹湖片区阳光城·新城樾府更是在上周推出了低至4字头的房源,消息一出,售楼处立刻被购房者们挤爆。

 

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但在大幅降价的背后,楼叔发现了几个真相:

 

1、优质房源的真实价位降价幅度有限。部分看似“超低价”的项目,实则是清盘特惠和部分房源促销,可选房源多为一楼、顶楼等,比如中海的6999元/㎡和7字头的秒杀房源为顶楼和一楼。


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2、低价项目风险更大。株洲楼市秘密“限价”,远低于备案价的房源会被限制网签,可能存在一定风险。而且部分项目要求的付款时间和方式比较严苛,各位购房者一定要小心甄别,避免风险。(

 

实际上,近期株洲楼市促销热的主因只是为了填补因疫情耽误的业绩空白以及为即将到来的金九银十提前预热。

 

受市场大环境影响,部分项目进行了价格下调,去库存求生存,这是很正常的市场反应。但好产品的价值就摆在那,谁都无法违背价格围绕价值波动的市场准则,不要只看到“漂亮的价格”。

 

所以,在推进教育均衡、遏制溢价学区房的大环境下,株洲人买房应该如何抉择?

 

记住几点:

 

1、有条件一定优先考虑现房和准现房,楼市未来暂不明朗,政策变数大,风险说到就到,不要被口头承诺忽悠上头。

 

2、刚需不用纠结,买房的最好时机永远是当下,根据经济状况来做你的决定,不要盲目跟风“高溢价项目”。刚需输不起,优先考虑国企、经营情况良好、资金雄厚的地产品牌,不知道怎么判断的话下方扫码找小二咨询。

 

3、改善客群,选择你的重点需求!但在楼叔看来,生活便利地段好、产品素质够硬是最重要的亮点,其次才是附加的学区、医疗等。

 

4、也有各方面都很优秀项目,价格顶尖,溢价也颇高。手头不宽裕的话,反过来做减法,放弃高溢价因素。永远谨记,住的舒心才是买房终极需求。 




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发表于 2021-9-2 14:08 | 显示全部楼层
株洲楼市太魔幻


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发表于 2021-9-2 14:10 | 显示全部楼层

最近的房价降了好多


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发表于 2021-9-2 14:12 | 显示全部楼层
还有4000多的房子?这么便宜!!


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发表于 2021-9-2 14:13 | 显示全部楼层
学区房真的死贵的,教育公平终于提上日程了


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发表于 2021-9-2 15:32 来自手机 | 显示全部楼层
株洲大部分楼盘宣传都是学校学区房


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发表于 2021-9-2 17:30 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2021-9-2 18:11 来自手机 | 显示全部楼层
这里有请桥洞子


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发表于 2021-9-2 18:27 来自手机 | 显示全部楼层
t别出来


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发表于 2021-9-2 18:36 来自手机 | 显示全部楼层
降的不明显呀


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发表于 2021-9-2 19:11 来自手机 | 显示全部楼层
政府部门这是为读书想尽了办法啊。


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发表于 2021-9-2 20:53 来自手机 | 显示全部楼层
降也买不起


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发表于 2021-9-2 22:33 来自手机 | 显示全部楼层
跌了不少


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发表于 2021-9-2 22:34 来自手机 | 显示全部楼层
学区房确实不好


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发表于 2021-9-2 23:21 来自手机 | 显示全部楼层
确实跌了点


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发表于 2021-9-3 00:21 来自手机 | 显示全部楼层
现在没有学区房说话 义务教育阶段 哪都有小学初中 高中考不考得上还要看本事 不要麻木跟风


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发表于 2021-9-3 09:41 来自手机 | 显示全部楼层
我知道的景炎老师今年有几个都轮到建宁中学了,小学还不知道


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发表于 2021-9-3 09:52 来自手机 | 显示全部楼层
现在全国都开始了,是利民好事


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发表于 2021-9-3 10:47 来自手机 | 显示全部楼层
不涨就是利好!


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发表于 2021-9-3 11:43 | 显示全部楼层
物极必反,自然规律。


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