近些年来，物业公司与业主不和屡屡见诸于各类媒体，并由此衍生出一系列社会问题。为此，多位市政协委员撰写了相关提案。日前，市政协召开“小区物业管理”协商座谈会，邀请委员与市住建局、市城管局等相关部门交流互动，探讨问题解决路径。
▲花园一村小区通过业主自治，小区环境得以大幅提升。戴凛 摄
物业公司与业主时有“摩擦”
12月6日，株洲晚报A05版报道了《物管“先走一步”，小区垃圾成山》。事件中，石峰区三水厂小区已有一个月无人打扫卫生，院内垃圾堆积成山，臭不可闻。
调查中，物业公司称，因近两年收不上物业费，连年亏损，这才在一个月前暂停提供相应服务。但一些业主却表示，不是不交物业费，而是近年来物业公司对小区管理缺位。幸运的是，经过业主、物业、社区三方协调会之后，业主代表与物业公司已初步达成一致。
11月16日，株洲晚报A06版报道，荷塘区一小区电梯突遇停电，业委会怀疑与“要求物业退场”有关。
记者发现，像这样业主与物业管理者的矛盾非常普遍，几乎每月都会接到类似投诉。矛盾主要集中在物业费的收取和物业服务质量上。
据了解，截至2019年底，我市城区（不含渌口区）共有1200余个小区，其中有约一半小区由物业公司或小区业委会进行管理。
市住建局的另一份数据则显示，随着我市物业服务行业规模逐渐壮大，全市现有物业服务企业371家，从业人员5万多名，物业管理项目达到1198个，涵盖住宅、办公、商业、医院、学校、园区、道路、公园等多种类型。
有遗留问题，也有服务质量问题
今年株洲“两会”期间，市政协委员李建国、张耀华、刘昕提交了《加强我市住宅小区物业管理的建议》。李建国说，当前小区物业管理的问题来自多个方面。
首先，因开发商遗留了一些问题，导致业主对物业服务不满。例如办证难、房屋质量问题、地下车库问题、配套设施问题。这些主要因开发商遗留问题，却由物业公司“接黑锅”，成为业主集体拒交物业费的理由，造成物业管理服务难以为继。
其次，则与物业企业服务水平有很大关系。特别是一些规模较小的物业企业，仅仅提供一些简单的秩序维护、保洁、保绿基础服务，工作人员老龄化，服务质量不高，得不到业主认可。少数物业企业，以停水、停电、停止服务等违规手段，胁迫业主交费，激化双方矛盾。
另外，还有一些老旧小区，租户多，且大都由小区业委会管理。小区管理本身基础条件较差，再加上管理经验不足、租户不配合，物业管理难以到位。一旦遇上电梯故障、严重渗水等问题时，连启用维修基金都很难达成统一意见。
欠缴物业费更易形成恶性循环
作为我市一家物业企业的负责人，市政协委员文虎龙，则对小区物业管理有着更深刻的感受。近几年来，他都提交了关于加强小区管理的提案。
文虎龙说，受物业企业服务水平参差不齐、业委会不依法履职、矛盾调处机制不完善等问题的制约，有物业管理的小区，住户满意率和收费率都达到八成的只有70%。一些小区因为环境卫生、停车收费、安全隐患以及收费率过低等问题，导致业主或业委会与物业公司矛盾纠葛不断，最终出现业委会炒掉物业公司，或因物业公司不堪亏损而退场。使得一些小区特别是老旧小区陷入管理空置、垃圾“围城”的尴尬境地。
文虎龙认为，关于物业服务的争议，并不能简单归咎于物业服务水平不高。物业管理属于人员密集型的服务行业，人力成本约占70%-75%。去年虽然出台了新的《株洲市城区物业服务收费实施意见》（株发改〔2019〕27号），但由于多数小区多年前已经有了收费标准，如今再想提升收费标准阻力非常大。随着物价快速增长，这也导致企业服务水准不断下降，甚至影响整个物管行业的健康、良性的发展。
另外，还有部分业主恶意欠费，可能导致物业公司降低服务标准，形成恶性循环。
完善行业标准，将恶意欠缴行为纳入征信
对此，委员们建议，一方面，新建小区必须全物业化管理，并力争让老旧小区也陆续实现全覆盖；其次，加强对物业企业的监管。制定行业标准，建立相关处罚办法，建立市场准入和退出机制；另外，将物业费缴费纳入个人征信范畴，公职人员还要纳入公职人员管理范畴；最后，进一步加大对老旧小区的改造力度。加大政府投入力度，分期分批改造小区公共设施。同时确保业主能够便捷使用好维修基金。
市民王佳说，良好的物业管理服务对保障居民生活环境有着很大的作用。政协委员提出的这些问题具有普遍性，目前很多人在生活中都会面临这样的困扰，迫切期待一个有效的解决途径。
“有的业主纯属故意给物业公司找茬，从而影响到整个小区的物业管理运行。”市民吴心怡说，她所在的小区，有几个业主总以各种理由拒绝缴纳物业费，结果造成其他业主也开始跟风拒缴。结果欠缴费用越来越大，以至于小区电梯都经常被欠费停运。最终的结果是，物业公司撤走，留给所有业主一个烂摊子。这对于此前一直正常缴费的业主来说，极不公平。希望能像政协委员所建议的一样，将恶意欠缴物业费行为纳入征信管理。
将加强监管，做好快速处理调解
针对委员们提出的意见和建议，市住建局表示，将推动小区物业管理全覆盖。对新建住宅小区，将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。对于老旧小区，则计划用3-5年时间，在无物业管理的业主自治小区，实现“保洁、保安、保运转”。
同时，作为监管部门，也将加强对物业企业的监管。通过建设统一信息平台，促进信息公开。加强物业管理信息化、一体化平台建设，从根本上解决监管难、处理难、评价难等难点、痛点。按照“先易后难”的方式，分步上线业主缴费、投票表决、满意度评测、问题反映、可视化监管等功能。还将联合相关部门，围绕举报投诉热点和群众反映强烈的物业服务质量等问题，采取随机、公开的方式进行抽查。
另外，将结合株洲实际，尽快制定适应我市发展新要求、内容更完善、操作性更强的物业管理相关实施细则。也将把“物业缴费纳入个人征信范畴”纳入调研内容。
对于涉及影响业主生命财产安全的消防、电梯、外墙脱落的问题，拟采取先维修后公示的方式，由社区（村）、业委会及物业服务企业共同组织抢修。探索保险机制参与维修基金使用，推行电梯运行保险、电梯安全责任险，建立电梯故障“快处快修”机制。对业主与物业管理纠纷，则通过建立物业管理人民调解委员会，受理物业管理投诉，快速处理调解，依法解决物业纠纷。
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狗仔卡
发表于 2020-12-11 20:12
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