房屋造价近3000元/㎡！株洲房企平均年利润510万！一文了解株洲地产行业！

株洲楼叔

房屋造价近3000元/㎡！株洲房企平均年利润510万！

一文了解株洲地产行业！

近日株洲市统计局发布了株洲地产2013-2018年株洲房地产行业运行的相关数据。
报告中披露了株洲市地产行业诸多方面的数据统计，比如株洲到底有多少家地产公司，房地产每年的利润到底有多少？真实的房屋造价多少等。
通过这些数据我们可以大概了解株洲地产行业真实运行的一面。

全市房地产开发企业545家，开发投资省内第2！

2018年末全市房地产开发企业545家，比2013年末增加69家。资产规模上，2018年末全市企业总资产达到2212.4亿元，企业户均资产达到4.1亿元！

株洲有500多家的地产公司，而目前株洲市在售的楼盘项目100多个。地产公司比项目多5倍的原因可能是一个品牌公司会注册多个子公司；开发一个项目，一般会注册新的公司，另外还有是之前开发项目的公司。

房地产开发投资上，株洲是湖南第二城。

2018年，全市房地产开发投资规模为2163.9亿元，完成开发投资399.6亿元，占全省比重首次突破二位数，达到10.1%。2019年突破400亿！，领先衡阳110亿左右。

△2019全省房地产开发投资数据

供销快速增长，年销售近900万㎡！

房地产销售数据，2018年全市商品房销售面积为859.1万平㎡，是2013年的1.54倍，年均增长9%。
商品房销售额达到505亿元，是2013年的2.15倍，年均增长16.5%，增速比商品房销售面积年均增长高出7.5个百分点。
更细化的销售数据上，市区2018年商品房网签销售517.39万㎡、45007套！
市区销售4万套的数据，株洲也大幅领先省内其他城市，2018年衡阳中心城区销售3万套，岳阳销售2.2万套。
楼叔经常接到开发商对株洲进行前期市场调查咨询，他们反馈说，市区4万套的销售数据放眼全国，在3线城市，这个量是非常可观的。
供应上，需要注意新开工面积，2018年新开工突破1000万㎡，相对2017年增长了近500万㎡。新开工面积增长，预示着后面几年的供应将大增。

△2013-2018年株洲市商品房施工情况

从2018年市区供应达到峰值670万平，而销量只有517万平，供应大增，而销量没跟上，造成了商品房的库存量增加。

△2013-2018年株洲市区新房供销情况

株洲房企年平均利润510万！楼面造价近3000元/㎡

大家的印象中地产公司应该是很赚钱的，但是根据数据披露。2018年，全市房地产开发企业主营业务收入达到298.7亿元，全市房地产开发企业实现利润总额27.8亿元，利润率近10%左右！平均每个企业利润总额510.1万元。

这个利润是不是有点大大低于你的预期？首先这个数据有点局限性，平均的是每一个开发商的数据，而开发商的数据是比目前在售楼盘数的5倍左右。

同时，房地产开发公司的利润也不能单独看一年的利润，一个项目往往是要销售几年。不过，整体近10%的利润率在房产行业来说已经算很高的了。

房屋造价上，随着人工和材料成本的上升，房屋造价逐年上升，到2018年为2883.1元/㎡，按照2018年全市销售均价5922元/㎡计算，房屋造价成本占比达48%。

△2013-2018株洲竣工房屋造价

加上拿地成本，楼面价3000元/㎡的地价，硬成本价5800元/㎡。
我们也可以看到，最近几年在河西以2800元/㎡拿地开发商，毛坯均价一般在6500元/㎡左右，加上其他费用，已经很接近盈亏成本价了。
当然这个只是粗略的计算，另外房产商还可以通过其他手段来提高项目的盈利水平。不过我们可以通过这两项大的成本来估算一个项目大概的成本价。

人口增长放缓，株洲楼市未来何去何从

株洲楼市已经稳坐省内第二的位置，未来如何发展还面临着诸多的不确定。
短期看，2019年，全市房地产企业新开工面积739.3万平方米，下降33.8%，土地购置面积117.5万平方米，下降46.1%。
2019年新开工和拿地面积下降将减轻未来几年的供应量，市场供应少，利于整体楼市的库存消化。
供应是一方面，核心还是需求。尤其是新增人口，楼市是否繁荣的核心是新增人口的流入。株洲市区人口已经突破百万，但近几年增长速度减缓。
中心城区常住人口从2008年的96.2万人增长到2018年的128.87万人，其中，高增长期是2008-2011年，年均增长7.04万人，之后增速减缓，2019年比2017年减少0.66万人。

△株洲市区常住人口

如何吸引人口流入，关键还是提供大量的就业岗位，这今年株洲全市都在大力的招商引资，也取得了相当好的成果。
比如三一重工在荷塘区和清水塘生态新城的布局，新能源汽车产业链，新材料和新基建5G等产业链正在逐步完善。
相信经过几年公司的投产，提供岗位的增加，加上长株潭都市圈的建设，株洲对于人口的吸引将增强。

以上只摘取报告中的部分内容

更多株洲房地产运行相关数据

楼叔已经将报告整理成了PDF文档，方便阅读。

需要报告全文的可以报名

添加楼叔微信（z4zzls）索取

东湖八队

长房，荣盛楼面价达5000的，造价和楼面价就得7800了。至少要买8500才不亏把

zxj1224

东湖八队 发表于 2020-4-28 15:11
长房，荣盛楼面价达5000的，造价和楼面价就得7800了。至少要买8500才不亏把

难道就非得赚不能亏吗？

我心灿烂

东湖八队 发表于 2020-4-28 15:11
长房，荣盛楼面价达5000的，造价和楼面价就得7800了。至少要买8500才不亏把

现金流

pxllxhpym

买的没有卖的精。

天元区九方

3000一平是扯淡。建安成本也就1500以内。其他的都是开发商买地成本，金融成本等。

Chen_2203559a

天元区九方 发表于 2020-4-30 06:51
3000一平是扯淡。建安成本也就1500以内。其他的都是开发商买地成本，金融成本等。

应该不单是建筑成本，估计还包括园林，绿化，消防，入网，煤气之类都一起算进去了

思嘉

Chen_2203559a 发表于 2020-4-30 08:44
应该不单是建筑成本，估计还包括园林，绿化，消防，入网，煤气之类都一起算进去了

还有车库，尤其是下挖的几层估计也算进去了