如何退回我的购房定金？

金州律所周律师

如何退回我的购房定金？

导语：开发商与购房人签订《认购书》，收取购房定金是房地产销售的惯例，然而开发商收取定金之后，购房者要想拿回定金则是难上加难。那么，怎样的情况下，开发商拒绝返还定金的理由才是正当的？我们又有什么样的办法可以要回购房定金呢？金州律师告诉您。

   《认购书》既赋予购房认购权，也赋予了放弃权，并非强制购买预定房。如开发商已按证明单为购房人保留了所选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，但基于购房人一方的一些违约原因，开发商有权拒绝返还定金。

    开发商有权拒绝返还定金的情形：

1、开发商同购房人已签订《认购协议》，就日后签订的商品房买卖合同的某些条件作了明确约定，而之后购房人却不同意按这些条件签订《商品房买卖合同》，导致未能订立商品房买卖合同，显然购房人明显存在违约行为，故开发商有权拒绝返还定金。

2、开发商与购房人签订的《认购协议》明确约定购房人必须在一定期限内与开发商商谈《商品房买卖合同》的签订事宜，否则定金不退。这种情形下，如购房人故意拖延，不按照《认购协议》规定的日期前往签订商品房买卖合同的，属购房人违约，开发商有权拒绝返还定金。

3、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;在这种情形下，如双方明确约定抵作楼款，开发商也可不予退还定金。

针对以上的情况，我们有如下几种应对办法：

办法一：

    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房合同无法达成一致，双方无法签订正式商品房买卖合同的，应当解除商品房认购协议，定金予以退回。

认购书只是对整个购房合约的基础性约定，通常只有房屋信息，面积，价格，超过约定时间不签订合同定金没收等条款，对于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等根本没有约定，因此只要购房者履行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务，在双方约定期限内多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约，由于双方分歧较大而无法签订正式的商品房买卖合同，可根据上述条款要求返还定金。

办法二：

若由于开发商未取得预售(销售)许可证或者购房者未具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，开发商应将定金返还。

办法三：

我们也可以主张开发商在买房者尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下，在认购书中要求其必须签约成功，否则扣除定金，这种情况显然违背了合同订立的自愿和公平原则，约定无效。

办法四：

如果购房者对小区周边环境了解不够，开发商也明知却不事先主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的附随义务，在协议签订中未尽诚信义务，解除合同，退还定金。

法条链接：

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

2、《中华人民共和国担保法》

第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

3、最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题解释》

第一百一十五条　当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

第一百一十八条 当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，不予支持。　

第一百二十条　因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

株洲大田

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