研究所的观点。供求关系年底开始出现变化

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三四线楼市的冬天正在来临
苏宁金融研究院2018-07-10

最近，深耕三四线城市的“房企一哥”碧桂园，要求各项目不惜牺牲规模和利润快速回款；另一房地产巨头绿城也在坚决执行“早销、多销、快销”的回款策略。准备过冬的意味渐浓。

深入探究，近期一系列新的政策动向和供需两端的微妙变化，预示着三四线城市的房地产市场要凉了。

三四线楼市繁荣已近尾声

在一二线城市严厉调控、三四线城市大规模棚改和货币化安置推动下，三四线城市完成了阶段性去库存目标，中央去库存政策正在发生变化。

从数据上看，三四线城市需求端也渐显疲态。在此，我们以全国商品住宅销售面积减去40个大中城市商品住宅销售面积，大致可以推算出三四线城市商品住宅销售面积。今年1-5月，三四线城市商品住宅销售面积增速已下行至5.2%（参见下图），告别了持续两年的高速增长势头。


从趋势上看，三四线城市的销售繁荣正在接近尾声。暂且不讨论三四线城市与一二线城市的人口净流入、产业竞争力等长期因素，近期国开行的棚改政策调整和三四线城市价格过高等因素，均预示着后期三四线城市的需求还将持续回落。

一方面是国开行的棚改政策调整。从人民日报旗下媒体《中国经济周刊》发文“去库存目标已实现 棚改货币化无保留必要”，到近期国家开发银行棚改政策调整——棚改项目的审批权先上收总行，新项目基本暂停审批，都预示着2014年以来全国范围内的大规模棚改将告一段落。

另一方面是三四线城市的价格优势正在减弱。长期以来，三四线城市一直是被投资者遗忘的角落，其房价上涨也远远低于一二线城市。然而，2017年9月，三四线城市房价涨幅在历史上首次超过一二线城市并持续至今（参见下图）。其原因主要有三点：一是一二线核心城市史无前例的严厉调控政策；二是棚改过程中货币化安置不断提高，新增的住房需求推动了“库存下降、房价上涨”趋势；三是三四线城市房价长期滞涨，使得这些城市相对核心城市房价来说性价比更高，一二线城市流动人口返乡购房意愿增强。


然而，中国房地产业协会的数据显示，5月份二手房价过万元的城市个数已经上升到69个，其中新增房价超万元城市全部来自三四线城市。国家统计局发布的全国40个大中城市房价数据也显示，今年5月三线城市住房均价首次破万，达到10109元/平米。全国100个大中城市中，三线城市与一二线城市房价之比分别达到0.202和0.657，均创下了2016年以来新高（参见下图）。由此可见，三四线城市房价洼地的优势正在减弱。


住房库存将重回上升通道

三四线城市房地产景气将回落，不仅表现在需求端上，更表现在供给侧。

经过本轮去库存政策，三四线城市库存量已降至新低，但是一大批的新增库存正在接踵而至，这从以下两方面数据能得到验证。

首先，三四线城市新增土地持续高增。2017年下半年和2018年上半年，全国100大中城市中，三线城市土地成交面积1.29亿平米，按一年计算，创下近四年来新高（参见下图）。而上一轮三四线城市土地成交高峰期是在2010年至2013年，也正是这四年的土地大规模出让，使得2015年末全国住房库存达到历史高点，国家出台史无前例的去库存政策。因此，2017年下半年以来的大规模新增土地，使得三四线城市将经历新一轮补库存周期。


其次，三四线住房新开工和施工面积都在稳步攀升。今年1-5月，全国住宅新开工面积增速已回升到13.2%，而包含主要核心城市的40个大中城市新开工面积增速则为5.7%，这说明其他三四线城市的新开工面积增速明显高于13.2%，经测算大约为17.3%。同样， 40个核心城市房屋施工面积增速为0.9%（参见下图），而40个城市以外的三四线城市施工面积增速为3.6%，远远高于全国房屋施工面积增速（2.5%）。这或许预示着下半年或明年，伴随着需求端持续回落趋势，三四线城市住房库存将重回上升通道中。


三四线的房产还能不能买？

综合来看，去库存目标完成、棚改政策的调整预示着三四线城市房价的政策预期正在发生改变，加上房地产融资环境的收紧，或许只有身在一线的碧桂园、绿地等房企巨头才能提前感知到三四线楼市的阵阵寒意。

最后需要指出的是，三四线城市与一二线核心城市最大的区别，不仅在于需求层面的人口流入、收入水平和产业竞争力的差异，更体现在一二线城市土地供应约束和缺口较大，而三四线城市的土地可以接近无上限供应。

这或许意味着，三四线城市的不动产永远是以居住功能为主、投资属性为辅。如何抉择，相信看懂此文的投资者心中已经有了答案。

来源：苏宁财富资讯；作者：苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任 黄志龙

责任编辑：

楼市“混乱”中纠偏！任志强放话：房地产还有20年红利
觅窝新媒体
房子明明空着没人住，为什么开放商却称已售出？专家一语道破其中真相！
房产尚界
三四线房产是否是泡沫房产？现在是抛售房产的好机会吗？
沐浅栀
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zzliuxing

自己不想买就不要买就是，误导人的话少发。

写信的感觉

zzliuxing 发表于 2018-7-10 18:23
自己不想买就不要买就是，误导人的话少发。

大师！我是刚需要不要买呀？我没有一千平我只能睡桥洞了。

zzliuxing

大家都理智一点。

zzliuxing

写信的感觉 发表于 2018-7-10 20:36
大师！我是刚需要不要买呀？我没有一千平我只能睡桥洞了。

你要不要买自己做决定啊，如果觉得会降你就等，想买就买啊。其实人做任何决定都是有风险的，但决定是否正确就要看运气和自己的学识了。

weidao888

写信的感觉 发表于 2018-7-10 20:36
大师！我是刚需要不要买呀？我没有一千平我只能睡桥洞了。

刚需赶快根据自己实际情况买二手毛坯。别迟疑

weidao888

想买哪个片区大家给你点建议

weidao888

刚需什么时候买都是对的。因为需要所以得买！

weidao888

株洲现在二手目前对新房还是可以

写信的感觉

zzliuxing 发表于 2018-7-10 20:59
你要不要买自己做决定啊，如果觉得会降你就等，想买就买啊。其实人做任何决定都是有风险的，但决定是否正 ...

这时候买傻得可以，低点入好地段还差不多。

写信的感觉

T老师要去深造了 发表于 2018-7-10 21:56
赞同，等过两年人民币贬值一倍再买

今年捐了几次？够还消费贷吗？

失恋未遂

当初低的很，3.4000怎么都不买。你要买来自己住够付首付就买，发这些有什么用

weidao888

zzliuxing 发表于 2018-7-10 20:59
你要不要买自己做决定啊，如果觉得会降你就等，想买就买啊。其实人做任何决定都是有风险的，但决定是否正 ...

10年前长辈们一直说房价降，结果？自己刚需你等不起！现在株洲二手毛坯是洼地。刚需果断买！等二手市区存量房淘金时候。价格就别指望了！回头市区二手会比新房贵！郊区因为对比性太大，供应量大，卖方多。市区就不一样了。现在刚需还来得及，以后过几年就难说了。你看别人北京3环内都是卖房的决定了！你楼下车位都卖空了。价格怎么定？

weidao888

zzliuxing 发表于 2018-7-10 20:56
大家都理智一点。

你等长沙回头松口子均价2万多，株洲还会6000均价？蠢的一个2  样。刚需你等不起！现房二手毛坯最佳。配套也齐全了！刚需不建议去新房了！因为水分大了点了。16-17年你错过就别再蠢了。

weidao888

赶快抢房子。刚需们

weidao888

年底又会是惊喜一堆。别等着加息又提高你成本，韭菜们上啊！别怕