【小王看楼市】第二弹，理性看待株洲楼市价格

jing7282 · 发表于 2016-12-23 19:07

【小王看楼市】第二弹，理性看待株洲楼市价格

近期想必大家都多少感觉到株洲楼市3字开头的房价仿佛一夜之间不见了，而且关键是在年底对于一个房企冲量完成年度任务目标的关键时刻；很多人都会心声疑问这到底是怎么了，让不少刚性需求客户很是忧伤后悔没早点买房，下面我从几点分析下，但事先声明，本人只是希望大家能在最佳的时机在自己合理承受范围内购房，并没其它目的，不是一味的看涨派；

还是老规矩，先说下我下文中的几个要点：

其一：房地产宏观调控大环境（国内的太大了不扯，说说长株潭区域）

其二：株洲市房地产的供求关系

其三：从株洲房地产的成本看目前的市场价格

（以上数据来自株洲房地产信息网数据平台）由于下半年的未出来截止仅到上半年

【先来说说株洲市宏观大环境】

由于中国的房地产受制于政策面影响远大于市场影响，故房价的高低很大程度与宏观政策环境有一定的关联性，株洲市也不例外，那2016年我市又有哪些影响房价的政策环境呢？

1. 目前长沙成交均价在8003元/㎡，受益于长沙整体房价上升带来的溢出效应，及长株潭城际铁路年底开通的利好消息，为株洲楼市的发展提供了契机；

（以上数据来自克尔瑞长沙11月份月报）

2. 株洲市政府牵头的棚改项目加速，且原则上不再建保障房，拆迁采用以货币安置为主体的拆迁补偿手段，鼓励购置商品房；2016年的棚改重点项目：清水塘片区、上月塘片区、铁东路；

3. 国家二胎政策放开后，以鼓励生育政策，给株洲楼市带来了政策性的红利；我身边亲戚朋友就有几个养了二胎，想进行改善性住房购买，满足孩子增加对住房空间的进一步需求；

【株洲市的供求关系直接决定价格】

不以市场导向基础的价格就是耍流氓，市场导向现在主体虽然已由2014年前的卖方市场（开发商供应）转变了以买方市场为主的导向，但由于每个细分市场供求量级都有所不同，故具体问题具体分析：

1.供应方面（土地一级市场供应+株洲商品房库存）

（以上数据来自中原半年报）

土地市场供应反映在商品房市场最直接的就是新开工项目逐建减少；
株洲市2016年上半年商品房住宅库存297.39万方，依照去化速度株洲市商品房住宅去化周期为10.2个月；

或许上面说的大家也没什么概念，接下来看看其他城市的去化周期

没有对比才有伤害，株洲的商品房住宅去化周期整体是偏紧，依照目前的土地供应速度株洲房价是有一定的支撑基础，甚至有上升空间；

2 .成交情况及潜在住房需求（间接的反馈需求量）

（以上数据来自中原半年报）

2016年上半年占2015年总销量的53.95%

小结： 2016年整体供应量及需求量总体持平，但由于土地政策的收紧，及房市利好政策的持续作用，供应量将进一步收缩，需求量将进一步加大，供求关系将打破；故2017年房价上涨是大趋势；

　　【株洲房地产的成本看目前的市场价格】

　　一、拿地成本

　　二、建筑成本

　　三、各种生活配套费用

　　四、各种税费

　　五、资金运营成本

　　六、营销费用

　　六大费用下面具体案例展示

项目	数据	备注
土地成本	0.10-0.14万元/㎡	楼面地价
建安成本（含消防电梯）	0.12-0.15万元/㎡
水电安装成本	0.01万元/㎡
附属配套	0.01万元/㎡
绿化亮化	0.01万元/㎡
报建费用等	0.020万元/㎡
营销成本	0.04万元/㎡	亿元
税费	0.065万元/㎡	亿元
项目总成本	0.375—0.445万元/㎡

　　经过上述测算株洲住宅项目每平方米的成本在3750—4450元/㎡间；很多人质疑，那株洲上半年还有很多3400-3600元/平房子卖，开发商总不可能赔钱赚吆喝吧！在这我解释下有几种可能其一，土地拿地时间较早，土地成本甚至是600-800元/㎡价格较低，有利润空间；其二，建安成本压缩的较低，工程投入不大；故总的说来明年房价将在稳中有升的环境下上涨！

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jing7282 · 发表于 2016-12-23 20:40

大家有什么房产方面的问题可以直接问我，我会及时为各位解答

guohl · 发表于 2016-12-23 21:01

非常专业！

guohl · 发表于 2016-12-23 21:05

但是楼主没有考虑财务成本这一块。

点评

衡阳人在株洲

我刚好在株洲买房，了解了一下，株洲成本之所以低，财务成本低是一大主因。很多楼盘还没开建，房子已经卖完了，这就大大减小了开发商的融资成本，这在很多地方是不允许的。发表于 2017-1-5 14:00

jing7282 · 发表于 2016-12-23 21:42

guohl 发表于 2016-12-23 21:05
但是楼主没有考虑财务成本这一块。

财务成本我也想到了，但是由于标准难以统一，就没有计入了！

guohl · 发表于 2016-12-23 21:57

应该做一个保守的估计。依财务的谨慎原则

guohl · 发表于 2016-12-23 21:58

财务成本是开发商非常重视的成本

guohl · 发表于 2016-12-23 22:11

因为没有计算财务成本，依照你的计算出来的成本偏低

依神 · 发表于 2016-12-24 09:34

好专业啊

该用户名不存在 · 发表于 2016-12-24 09:52

株洲楼市厚蓄发力是必然。

Troublemaker · 发表于 2016-12-24 09:57

好吧，基本都看涨，其实我也看涨，我是准备买房的。

cq460225740 · 发表于 2016-12-24 11:36

高手！

文轩剑海 · 发表于 2016-12-24 12:41

楼主分析的好！加我为朋友一起交流交流

jing7282 · 发表于 2016-12-24 12:41

Troublemaker 发表于 2016-12-24 09:57
好吧，基本都看涨，其实我也看涨，我是准备买房的。

有什么中意的楼盘，我可以在帖子里帮你分析下

665544332211 · 发表于 2016-12-24 12:48

我是和大家相违背的，明年会跌，今年12月份的成交平均价是4350明年平均不会超过4300

jing7282 · 发表于 2016-12-24 12:50

665544332211 发表于 2016-12-24 12:48
我是和大家相违背的，明年会跌，今年12月份的成交平均价是4350明年平均不会超过4300

年底跌是有原因的，房交会集中放量，提前消化了12月份的一些刚性需求，同时年底部分低端楼盘由于持续资金压力开始以价换量

株洲噢株洲人 · 发表于 2016-12-24 13:11

665544332211 发表于 2016-12-24 12:48
我是和大家相违背的，明年会跌，今年12月份的成交平均价是4350明年平均不会超过4300

当所有人都看涨的时候我也看跌，中国人最爱凑热闹

jing7282 · 发表于 2016-12-24 14:35

文轩剑海发表于 2016-12-24 12:41
楼主分析的好！加我为朋友一起交流交流

你QQ多少，我加你

文轩剑海 · 发表于 2016-12-24 16:11

377016

dashiyi01 · 发表于 2016-12-24 18:13

楼主分析的很专业。我有几个问题想请教下楼主。1.今年年底以来国内货币政策有收紧的趋势，最近国债跌停，而房地产行业又是一个负债率很高，非常依赖现金流的行业，明年货币收缩对房地产行业的影响有多大？2.具体到株洲，楼主，分析了，需求端，一个是政府棚户改造加拆迁释放了一部分购房物品，另外一部分是改善型，另外就是长沙购房溢出效应。但是到明年，今年棚户改造基本上要购房的就已经购买的差不多了，二胎改善型的需求量我感觉是比较少，不知道有没有具体数据支撑，明年房价上涨这些需求端的支持力度会持续吗？

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