株洲的房价为什么即不会大涨也不会大跌。株洲炒房投资有机会吗？

青松_umTbD

首先，大跌的前提是大涨，株洲的房价2012到现在2016压根就没大涨，所以大跌本身就不成立。
然后，这一波房价大涨的原因是因为房子的金融属性显著增加。而株洲属于金融体系相当不发达的工业城市，不具备大幅上涨的条件。
这一波会不会真的下跌且不考虑，下跌的要件是金融收缩，或者说银行收缩对货币进入房产的总量控制，导致过度依赖金融资产堆高的房价被刹住或者转向。
而株洲的房地产，本身专业炒房的就不多，本地的资金池非常不活跃。外地的炒房团进入这种地方，只能圈一个地块，把价格直接拉到某个位置，本地资金基本不会介入，外面做盘的也不会指望本地那点资金。也就是说，其实外地资金不太可能进来炒株洲的整个大盘，最多自己建立一个封闭的小圈子内部拉升。株洲房价上涨的动力在于株洲本身，这就是为什么看到全国一二线城市大幅上涨的时候，我们株洲这种类型的四线城市，房价没有跟着大涨的原因。
现在全国的金融力量集中在大的一线城市和省会，既然这一波的金融属性非常高，自然是那边大涨。四线城市玩不了金融游戏，自然就显得跟不上套路。所以，他的房价上涨下跌也不会和外部一二线城市同步。
株洲本地也有一些机会的。
第一，        价格明显比市场价偏低的房子，房型，采光等不算很差。
这个其实是做生意了，而且是古老的生意。这种对投资者要求比较高，对所买卖房产的把握度非常高。2009到2012年这种比较好做，单笔利润10%到15%，但周转率很高，经常一个星期到半个月能成交。等于年复合收益能到500%（做得很好的人）。现在单笔毛收益率变化不大，但纯利降低，周转率显著下降，一般一年最后能有30%以上收益算是做的不错了。
第二，        仔细研究城市规划，提前购买规划区内的房产。这个算是2015年以后出来的机会。这个细说比较复杂。简单说，就是中央想以棚户区改造的手段调整社会分配。而地方政府会借政策完成自己的长期规划。而先知先觉的人会去抓这种机会。但这种投入成本很高。株洲本地也开始有了这种专业的团队，收益比较高，但对资本量有一定要求，也就是门槛较高。
第三，        株洲的城轨，地铁会陆续上线，这种周边的地价会有一定涨幅。但是，因为是个概念，所以，现在其实已经有了一定的上涨幅度。好在株洲因为炒房的不算多，涨幅不算太大，这里面还有一定溢价空间。估计年收益率15%-20%。
第四，        长株潭一体化进程随着城轨的开通会真正进入加速期。新的大型规划会出来。这里面又会出来一波新的机会，但这个只能说是远景。或者是大型地产商去研究的东西。

最后发点福利，贴一个株洲各地段房产价格，可以做个参考。
中华二村  2房2厅  73平   6/7楼精装   27.5万
凤凰村    3房2厅  104平  6/7楼精装   39.5万
欣月家园  3房2厅  131平  送车库     59万
玉兰阁    2房2厅   80平   4/7精装       36万
响石广场  2房1厅   62平     6/7         26万
火电小区  2房2厅   68平    2/7中装       24万
河西一桥  3房2厅   137平    中装      52万
康和山庄  4房       162平    3/7精装       60万
顺鑫佳园  4房        165平   7/18带车库  78万
仁和小区  3房        131平    3/7带车库     45万
株冶2区   2房一厅   62平     2/5楼        19万
岦峰花园   3房1厅   92平    电梯房      43万
中央皇庭  3房2厅    136平    电梯房      54万
红旗广场  3房2厅    100平    精装        44万
江南世家    3房2厅  121平    2/6楼        52万
中瑞曼哈顿   3房2厅 125平     电梯房     58万
株化生活区  2房2厅  90平     5/7楼精装    38.5万
清石广场    3房2厅  115平                43万
樱花地带    2房2厅  111平    全新毛坯电梯 43.8万
响石花园     3房2厅 120平    5/7楼精装     55万
外国语学校            97平     中装送杂屋  29万
石峰公园              79平     4楼精装     37万
湘天桥      2房2厅   80平                 24.8万
杉木塘      3房2厅   93平     5楼         36万
果园区      2房1厅   60平     3楼         21万
中保大厦              173平    电梯6楼     62.8万
国税新村              115平     黄金三楼    58万
唐人神家园            118平     5楼带杂屋   53万
电业局      2房1厅   60平      黄金楼层    21万
东区法院   3房        130平    精装3房送车库   49万
601生活区              85平    精装             30.5万
红旗广场               80平                      32万
中旺锦安城 公寓        47平     精装             20万
芦淞服饰商圈  2房      54平                     19.8万
蓝盾景园    3房2厅                              65万
湘银小区    4房                 精装             56万
炎帝广场    3房        133平    电梯高层         53万
电业局      3房2厅    90平                      38.5万
市政小区    4房2厅    147平                     62万
长江一村                120平                     58万
大力新村    4房2厅               豪装            39.8万
炎帝广场    3房                                   57万
月桂小区    2房        60平       精装            18万
亲亲家园               119平       精装            53万
保利花园     2房                   精装送杂屋      25万
一桥头       3房                   精装电梯        72万
天润天城               67平       即买即租         28万
601罗家冲   2房2厅    84平       2楼送大杂物     35.8万
富华商业广场           128平       精装            68万
玫瑰名城    3房        130平       全新毛坯        53万
湘运小区                85平       黄金楼层，送杂屋 35.8万
西子花园   4房       168平         楼王栋          68万
天鹅花园   3房2厅    127平        电梯毛坯       45.5万
天鹅花园   2房2厅   97平          全新毛胚        36万
天鹅花园              153平         全新毛坯        42.8万
华景怡园   3房2厅    92平          光线好，户型好  45万
师专宿舍               64平          居家，投资好    30万
盘龙世纪城  3房2厅  135平         5/22全新毛坯     43.8万
金色荷塘  2房2厅     89平          小洋房          45万
财富小区    3房2厅  125平         2/6黄金楼层       52万
工大东苑   大3房     133平毛胚       2/6毛胚           48万
建设二村   2房1厅     76平           5/7精装         23万
北山村     2房1厅      60平          3/7精装         16.8万
亿都国际    3房2厅    123平        2/18毛坯         50万
华润万家    3房2厅    110平                          39.8万
锦玉华庭     1房1厅    47平            精装小公寓     26.8万
文化路口    大气4房   159平           黄金2楼       52万
正红旗广场             106平          绝版楼梯房      42.8万
大润发   3房2厅     132平           全新精装        47.8万
嘉盛华府   3房        88平            精装            35万
银丰大厦  3房2厅    110平           电梯中层         50万
纺织路口  1房1厅    48平            黄金3楼         21万
天泰喜梅  2房1厅    78平            电梯15楼      38万
601罗家冲   2房1厅   62平                          21万
世贸广场    4房2厅   170平        27/32全新楼王    98万
红旗商圈               300平           中装          95万
汽车城                 900平                         380万

我就是精品

卤煮列的都是二手房价格啊！

点对点生态圈

是的，现在挂职在中伟房产，当然是二手房价格。
基本可以做参考了，发的基本是中位价上下了。
最近开了个围棋社可以一起过来下围棋，在神龙公园对面的银馨家园里面。

diangdiang

中国的经济形势应该看全国，一线城市地王频繁刷新预示着房价继续上涨，未来地价溢价率超过其他投资回报率。 也预示人民币会大幅贬值，株洲这几年没涨不代表全国楼市不好。房价上涨都是阶段性的，06-11是株洲房价的增长期。预测未来五年楼市价格上涨50%。
持有不动产还有上涨空间，哪怕贬值也具有自住功能，只要不交易，机会还有。没有持有的话，涨跌完全和你无关。。。实体经济惨淡的现在，如果有更好的投资渠道及回报率，当我没说。。。

shankara

说简单点吧：房价和普通商品一样，其价格取决于供求关系。
株洲没有什么流入人口，流出的倒是非常多，很多地级市基本是本地县的人口流入中心，但株洲不是，拿株洲攸县来说，基本是往广东一带流出。整个株洲市85-95年市区长大的孩子，基本呈流出状态。
但在土地供应量和潜在供应量方面，株洲可谓是要多少地就有多少地，地多得跟米一样，现在规划中的天易新城方向基本可以容纳一个全新的完整的株洲市

图中红圈类的地区都基本是平原和小型丘陵，只要划分成建设用地，都可以用来盖房。
渌口并区后，意味着株洲市区总面积由现有的863.1平方公里拓展为1936.47平方公里，仅比深圳市区1997平方公里小50平方公里左右，比长沙2185平方公里小200来平方公里，这还是长沙并完跳马镇等区域之后。不然株洲市区面积会超过长沙。

你们没有看错！面积超过长沙，而长沙的面积也已经非常大了，这也是长沙房价不涨的原因。
所以指望株洲房价上涨，无异于痴人说梦。

215334116

为了毕业i顶。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

陈咬金

shankara 发表于 2016-10-28 15:59
说简单点吧：房价和普通商品一样，其价格取决于供求关系。
株洲没有什么流入人口，流出的倒是非常多，很多 ...

我倒觉得株洲外地人挺多的

唐山大兄

外地的炒房团进入这种地方，只能圈一个地块，把价格直接拉到某个位置。这个倒是说了真话，外地的开发商圈一块地，房价也可直接拉到某个价位。。

青松_H2203

昨天晚上听到一个有趣的论调，是一个移民美国专门做移民咨询的人说的。
现在资金外出开始双紧。
资金出去一般的方法是在国外开一个账户，然后国内用多个账户往那个账户上打钱。
现在，基本上打三笔，国内的银监就会冻结账号（一笔5万美元）。
而美国那边的代理这块业务的银行也是这样，也是几笔就进入监管，然后冻结账户。
那么，因为这次房产上涨是上海和深圳自贸区先涨。而这两个地方的房产是可以在香港直接贷款的。
也就是说，实际初期源头有一部分是冲着外逃资金去的。等于是买房的目的是为了大额度把人民币置换成美元。
这个情况确实是有的，我都知道有人这么干，那边专门做移民，信息更多，这个情况的规模不好统计，但肯定是存在的。
市场就是这样，一旦有个引发点，就会带起来一波行情。
现在实体不好做，新产业投资风险不好估计，既然房价涨了，各地就一起跟，再加上银行一跟进，就出来现在的局面。
这是一个有趣的观点，最少是个有趣的视角。所以，还是得多和不同的人交流，各种信息和视角才能出来。

青松_H2203

然后，昨天有人咨询了棚改的事，问这东西怎么挣钱。
这个事情有点复杂，但简单说一下也可以。
棚改其实一直有，株洲的棚改办好像是2012年就成立了。
棚改实际是有很多目的的，这里面要分中央的想法和地方的想法。
中央的想法大概是这么几个。
1，体现社会主义制度的优越性，照顾社会公平性。（这个其实是一个真实理由，我们现在虽然资本化的程度实际已经超过了一部分资本主义国家，但毕竟是社会主义国家，思考维度里确实有这么一层）
2，帮助地方政府房地产去库存。（这届上来后，中央不断集权，地方政府的财政能力大为削弱，地方本身实际权利降低。而地方只有卖地这个收入，所以，地方会不停卖地，甚至是推销的方式卖地。这样，地方做的规划房产增加的规模一般都远大于人口增长规模，地产库存不断增加。再加上其他行业不好挣钱，资金还是自然往地产上堆。但库存太大会拖死银行，导致金融体系出问题，所以，通过棚改完成去库存是自然的想法。发改委2015年的一次研讨会上最后确定了这个方案。后来就有了李克强总理关于棚户区改造的讲话。）所以，实际是2015年确定的用货币补偿的方式作为棚户区改造的主流模式。
以上是中央可能的主要想法，接下来是地方的。
地方是有很多规划的，但现在地方政府自己没有足够的钱。
那么，既然出了棚改这个东西，地方政府肯定是要利用的。
1，利用这种政策完成自己的城市规划。以株洲为例，石峰区改造喊了十几年了，为什么直到今年才开始有实际动作。因为直到今年，才拿到启动资金。今年的棚改是很仓促的，因为以前一年棚改货币补贴就几百户，今年一年直接到几千，所有的配置都跟不上，但国家的政策就这么下来了，这次不用，以后万一出了变数，就不一定再有这趟水了。
所以，地方政府的视角不全是棚户区改造，主线一定在城市规划上。
那么，明白了这点，实际投资思路就很清晰了。实际上，株洲现在打这块主义的人已经不少了，只是株洲本地炒房的人更多停留在以前的思路上，一下没完全跟上趟。
这里说明下，棚改是棚改，拆迁是拆迁。
棚改是包含小区改造，置换安置房，货币补偿三种模式。货币补偿模式，实际是2015年开始才逐步成为主流的。
而拆迁包含棚改中的拆迁和其他规划拆迁。
现在已知的是棚改这块的资金充足，这块资金是按中央，省财政，地方财政配比出资的。其中，中央那边占大头，是用贷款的形式给地产政府。这里要说明一下，这种贷款基本不会受银行收紧变化，因为发放贷款的不是商业银行。只要大的政策没喊停，就一定会放下来。
中央那边的钱很充足，所以这块的变数最小。
好了，关于棚改的问题介绍到这里，有空大家交流。
最后，给自己这边打下广告。
现在挂职在中伟房产。然后，公园对面的银馨家园那有个办公室下围棋。自己先学一学。年底神龙公园里面有套房子出来，到时候搬里面去挂个牌子，搞个围棋会所，教教小孩子下围棋。棋品就是人品，我这边应该会主要教这一块。
然后，真对房产这块有兴趣的朋友，可以咨询，基本信息都免费。有的信息会收比较高的费用，因为做研究的成本实际很高的，至少成本还是要收的。
15675313277（电话微信同号）

shankara

15675313277 发表于 2016-10-29 09:34
6楼正解，人口是大问题。
株洲最大的问题是不能吸收人口。
大国企把其他经济体压制了，而国企现在又不怎 ...

做棚改是什么意思，你是买了棚改的房子准备等拆迁么？

15675313277

棚改的房子大部分不能过户，一般是私房和无证房居多，不过，少量的可交易房也还是会有。这算是小玩。
大一点的话，不知道有没有发觉今年株洲的二手房其实涨了不少。
实际上，价格不仅仅是供求关系的问题，还有很大一部分是人的心理预期。
比如石峰区的房子，去年和今年年初，甚至可以找到不到2000的房子。
到了现在，大家可以问问那边的房价。
株洲的房产价格是内需模式，而棚改拆迁实际是消灭了部分房产，然后补偿现金。
而这些现金大部分会重新进入房地产市场。
所以，株洲的二手房明年实际还会涨，因为明年还会有一次大规模的棚户区改造。
前天和一个株洲专门做二手房的人聊天。
她现在株洲30多套房子，10几套房子空置。
然后，她手上的房子现在要出手很容易，但是，一旦出手，她很难再用卖出的价格买回来。
现在和她起家的时候情况不同，她们起家的时候，株洲做房产转手的可能不到50个人。
现在株洲有多少中介公司，从业人员有多少。
关键还是那个问题，老实体不景气，新行业进入成本非常高，而且，进去了多半是亏本出来。
资金被迫往地产上堆。
株洲的情况是金融体系很不发达，稍微发达一点，就不会是现在这种房价。
棚改实际是一种刺激，因为一个刺激，把一个内动力的市场激活了起来。
比如，今年棚改有人是挣了钱的，而且，知道明年还有一次大规模棚改。这就会马上带来两个结果。
第一，明年这这些人会继续玩。
第二，会有新资金进场。
这会导致株洲的房价的最低价往上抬（棚改的房基本是最低价格的房子）。
当最低价被强行上拉的时候，整个中位价格会往上平移，最后会导致新房一起要跟涨。
房地产实际是个一旦上涨就很难跌下去的东西。
因为如果当银行的评估价都被迫位移的时候，风险实际就到银行身上去了。
大家可以查一下今年棚改评估价是多少，3900-4200.再加上各种补助，实际是到了6000到10000，这还是国有土地，农村的集体土地有户口补偿，实际更高。
而这种房子如果没有棚改这个事，2000可能都有人不要。实际上，去年那种房子还真不到2000.
这就是所谓棚改的机会，直接的是直接去买棚户区改造的房子等拆（但房源太少，无法批量操作）。
间接的就是整个市场的机会。
不过，株洲一直吸引不到场外资金进场，这个问题不能发生本质变化，非常大幅度的涨幅还是不要期待。

15675313277

场外资金的进场，如果株洲的现状可以持续，实际也会完成一小部分。
比如，后天有个朋友到株洲来，很可能就会带几百万过来小玩一下。
不过株洲是难吸引规模资金。国庆的时候去了趟合肥，就是这次把长沙石燕湖那边玩起来的源头那帮人。
这次资金主力源头是合肥边上一个镇子，他们镇的房产均价是15000.
然后和他们那边的人聊天，他们问株洲的情况，我稍微介绍了一下。
最后的结论是不知道要怎么搞，他们那边进场就是过亿，株洲找不到合适的目标。
里面他们的考量很多，但核心是资金进出问题，株洲不具备他们认定的条件。
所以，大规模资金进场株洲的可能性很低。
这种类型的资金进不来，株洲快速大幅上涨的规模型外部动力就基本没有。
不过，内生动力既然存在，明年上涨的概率很高，而上涨预期会带动一点外部资金。而且，明年不止二手房，可能会联动到新房。
可惜，大规模棚户区改造也就只有明年一年了，过了明年，行情怎么走就不好确定了。
好了，不聊了，继续去下棋。昨天连输2盘，回家试着和电脑下，结果还是输。连输一天。
最后继续广告，15675313277（手机微信同号）。
免费咨询各类基本信息。
有下围棋的欢迎过来下围棋，面对面下。
昨天有个朋友要网上下，我想了半天还是觉得下围棋要面对面下比较好。
现在都是群刚学棋的，下输很正常。输棋没关系，输得高兴就好。

mian316

楼主的想法很新颖，值得深究

15675313277

z4是本地论坛，我到论坛里发帖子就是想认识点新朋友。
有空过来坐坐，下围棋要和不同的人下。不同的人有不同的思路，围棋非常表现一个人的性格。下三到五盘，基本一个人的特点都能体现出来。
不会下没关系，看看下棋，聊聊天也是好的。
昨天搭档和我抱怨说老是几个人下，快下吐了。
当然，这是开玩笑的，都是刚学的，谱都才打几十张。实际现在肯定都是臭棋篓子。
但和新血下棋就有新的棋风进来，引申一下，就是不同的思想会进行碰撞。
围棋是最重交换概念的，最符合现实做人做事的情况。
好了，不啰嗦了，欢迎见面聊天。
15675313277（手机微信同号）。

guohl

15675313277 发表于 2016-11-2 12:38
z4是本地论坛，我到论坛里发帖子就是想认识点新朋友。
有空过来坐坐，下围棋要和不同的人下。不同的人有不 ...

加你 的微信，没看见回信啊！

15675313277

呃，不好意思，武汉过来几个朋友，陪了两天，没注意看微信。
您的微信是叫大海的那个吗？

15675313277

昨天大海兄过来了，下了把棋。
结果，直接中盘毛估输了160目以上，也就是我没几颗活子了。差距太大，差距太大。
大海兄下了10几年棋，和我这种刚学几个星期的实在差距太大。
然后，稍微聊了 几句房产。
大海兄有几个观点有些意思。我大概总结一下。
1，株洲房价是跟长沙走的。
2，明年长沙均价有过万的希望，那么，株洲至少要过6000的均价。
第一点当时我们没什么异议。
第二点我们有一定分歧。
他的意思是长沙过万的概率比较高，株洲跟上过6000的概率也很高。
我当时认为长沙过万的概率不太高，株洲过6000的概率也不是太高。
当时没细想，因为我这个帖子是说的株洲很难暴涨暴跌，下意识就这么说了。
回头细想一下，其实比较有意思。
我一直是从金融角度来看这次全国一二线城市暴涨的。
那么，认定株洲不会大涨大跌的根基在于株洲的金融不发达，商业氛围不浓。
但是，如果把株洲的房子做个资产包，长沙的也做个资产包，那么，这两个品种的正相关性的确会比较强。
那么，实际长沙如果均价真过万，株洲过6000的概率并不低。
然后，株洲现在是没有什么外部资金进场，但长沙的确是有的，如果长沙真能持续的话，大海兄的观点是成立的。
长沙房价一直在全国偏低。国内省会城市一直排20几。
一般的说法是长沙库存太高。
但从库存理解是从供求关系上看房产。我从来不认为供求关系能很好的解读金融产品。
不过，株洲也好，长沙也好，本地资金池不活跃始终是个硬伤，我基本没看到株洲人或者长沙人借钱买几十套房子的。而在北，上，广，这种人不要太多。再个，这两个地方的内生动力确实不太足，市场，始终是和每个人相关的。株洲和长沙都不是商业氛围很浓的城市，这个应该会影响到上涨的持续性。比如，如果大海兄不是预测房子要涨，而是像我一样，直接出手交易，然后，自己没钱了再想办法弄钱继续玩下去。这样的人多一点，我就会认为他的观点是必然。市场本来就是由人构成的，构成要素本身不活跃，始终只能跟着走而已，这种涨幅一定有，但不能期望太高。不过，这里面不是绝对的，比如，大海兄现在没动不代表以后还不动，市场有时候会推着人走。不过，从株洲的本身人口构成来说，机会不是太大就是。
所以，我最后还是认为长沙均价明年过万的可能性并不高。
我自己是专业搞投资研究的，回株洲就基本没用武之地，这种问题不解决，株洲的长期发展始终是个大问题。
好了，有关房子的问题可以加我微信，15675313277，基本问题都免费回答。
然后，现在在中伟地产挂职，想买卖房子都可以找我。
愿意到我办公室下棋的可以过来下几把，先电话约一下。
神农公园对面的办公室，基本主要就是下棋用的，但不是什么时候都有人。