株洲房地产供需情况分析，到底株洲房子多不多

呼噜_flJZL

株洲的房子越来越多，而且都是大楼盘，高楼，一个楼盘动辄几千套，而且一些交了房的楼盘晚上亮灯率真的少的可怜，入住率达到50%就算很高了，这种给人感觉株洲好像房子过剩的样子。但是查看房产信息网站，看房屋出售率大部分都在71%以上，很多热点的楼盘都到达了90%。一些热点楼盘的楼早已经售完。要比较客观了解株洲房子的供应情况还得查看数据，闲着没事，自己费了比较大的力气，将株洲这几年房子销售面积的数据整理了下，整理的图如下。

数据来源于株洲统计局各年统计公报

数据说明：统计的是商品房的销售面积，包括住宅和商用部分
2004年销售面积为155万平方米，2015年到达一个定点达到658.6万平方米，2016年上半年销售面积308.1

2004-2016年上半年总的销售面积为5321.03万平方米
按照每户平均120平米算，这期间总共有44.34万套左右的房子，按照每户3人算，满足了133万人左右的住房需求。

2015年株洲城镇人口245.8万人，城镇化率为62.1%，从这个角度看，城镇人口中至少还有一半左右的住房缺口。

另外随着城镇化不断进行，城镇人口会不断增加，加上改善型需求存在，株洲商品房的供给情况来看是不足的。
以上的数据有些不严谨的地方，但总的来说体现了株洲大体的住房供给和需求情况。

另外可以看下你周围的人的置业情况，看购入新房的人到底有多少，以我为例，我家亲戚7-8户左右，购买新房的人在2户左右。其他亲戚家，要么是子女结婚需要购入新房，要么是因为需要改善未来会购入新房。从周围情况看，对新房需求还挺多的。
同时也欢迎大家统计下自身周围情况，看下周围购买新房或者改善住房的需求的情况，大体的看下就知道了。

那可能有人会问了，为什么存在这么大的缺口，株洲房地产市场好像不是很繁荣的样子，而且房价相对来说比较低。
这里我引用统计局2015年一篇文章中写的原因，这里基本上谈到了一些限制因素。

1.市场动力仍不足。一是人口增速缓慢，产业转型尚待时日，需求拉动不够。2014年城区常住人口为122.24万人，较上年仅增长1.7万人。株洲产业结构是典型的以第二产业为主的结构特征，产业转型尚需较长周期完成，因此作为人口长期驱动力的产业因素尚未完全得以激发。同时，高端消费外流，农村人口受制于政策等因素尚未城镇化，加上前几年房地产过度开发透支需求，市场前景不被看好，开发商拿地意愿不强烈。
2.是消费热点与亮点少，中高端项目成交占比偏低，支撑市场价格作用有限。2015年。我市城区高档住宅成交均价为7272 元/m2，成交面积只占城区市场的12.41%。从城区商品住房分价格段成交来看，6000元/m2以上住宅产品仅占7%。这些都表明我市城区高档住宅项目依然偏少，住房品质和房价的提升空间仍较大。就高端市场而言，2015年频繁而持续的政策利好，并没有对市场成交带来明显的刺激。购房者对于总价较高的房子较为理性，面对如此多政策的出台，多数人认为房价上涨动力的信心相对不足，还可以继续等待政策利好，这样无形中拉长了成交周期。三是受长沙影响较大。其一，株洲作为长株潭城市群规划的副中心城市之一，未来规划以现代工业文明为特征的生态宜居城市，而长沙是中心城市、增长极之一，长沙对株洲的吸附作用明显；其二，长江中游城市群的规划热点利好主要聚焦于长沙市；
3，现阶段长沙房价不高，株洲并没有明显的价格优势，也间接使得人口置业问题的层面上和人口流向的角度上更倾向于长沙。“
说明下一些质疑问题
首先数据选的不是很严谨，最好的数据说明是竣工面积，但是这个数据比较难找到准确的，这里我从网上找到综合房产局和统计局的一些数据，统计了2001年来房屋的竣工面积。竣工面积和上面销售面积相比还比较小。

第二点，存量房的问题，有位网友说04年之前的存量房占据了株洲所有住房的60%，这个数据能否提供下来源。
假设04年之前存量房有这么多，那么这里面是存在大量改善型需求的。
04年之前或更早建的住房，距离现在有十多年到而二十年，一个是那时购买房子家庭子女陆续都到了结婚年龄。
想想再10-20年后自己的子女长大了也逐渐会购买新的住房，这是一个不断进行的过程。

这里讨论的范围应该明确下，应该是商品房，尤其是新房，最近几年新建的房子的供给和目前的需求问题。
如果按照供给对应现在的城镇人口来说是存在缺口的，另外株洲周边的一些乡镇，湘潭的一些乡镇的农村人口也有部分来株洲置业。

目前株洲房产行业的问题主要还是由于经济结构导致，有购买能力的人群拖不住这么大的供给。
大部分购买力靠政府推动，如通过拆迁，棚户改造，间接推动人们改善，现在拆迁几乎都实行货币补贴，很少提供安置房。
另外目前政府同时推动的是农民买房进城，如目前的利率优惠等其他优惠政策。

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陶渊失明

楼主好贴，事实说话…有理有据，本人刚在栗雨买了房子，最近比较关心楼市，我看房价注重二手房走势，中国是个政策市，放外国市场经济早破了，城镇化达到70以上增速基本放缓了，但是通货膨胀还没结束，最近银行长期利率倒挂了，然后二手房交易费用增加说明政府在托市，加上今年北区玻璃厂，月塘等地征收户帮忙去库存，忧患方面如楼主所说转型，除了长沙，还有常德岳阳等新城后来赶超，外患有高铁站路线还在争抢之中，内忧是地方债务迫使集资房重出江湖

株洲噢株洲人

湖南整个地方都不是炒房团的天堂，长沙地铁开通那么久，看到长沙房子暴涨了吗？看到一夜售罄的神话吗？（合肥地铁房将这个传销城市房价炒上天了）万达三期迟迟不敢拆迁不敢动工，搁置好几年了，还是一句话，整个湖南都不爱炒房，因为集资房太多，我们河西很多很多项目有集资项目，每年不知道多少人卖指标，3000多一平。其实株洲房价降了好多现在的水平还达不到13年的最高位

来笑一个！

陶渊失明 发表于 2016-8-17 19:10
楼主好贴，事实说话…有理有据，本人刚在栗雨买了房子，最近比较关心楼市，我看房价注重二手房走势，中国是 ...

株洲房子价格真是几百年如一日，越关注二手房价格，越觉得没意义哈哈哈

hnqing

我今年将株洲的两套房子处理掉了，只留了一套自住，其中一套是2011年42.8万买的，今年40万卖掉的，净亏近3万。株洲的房价从13年以来，一直没有起色，我感觉原因归结有三：
1.各单位集资房体量太大，直接冲击楼市市场；
2.离长沙、深圳太近，吸引株洲人才外流，尤其青年人；
3.整体经济还是不景气，株洲以工业为主的城市，受到的冲击不小；

很多株洲人手上都有好几套房子，我所认识的大多数都是三四套甚至更多，而株洲的外来人口只有这么多，需求量明显在不足，造成株洲的房价与国内其他同等城市有不小的差距。
至于长沙的房价低，记得有句话描述：长沙ZF太会卖地了。意思就是说长沙卖地卖的太多太猛了，导致市场无法消化。

宇天

如果是投资还是买长沙的房，靠谱

hudali

从高铁布局，产业转型，居民收入前景来看，株洲的城市地位会降低，对外来人口特别是年轻人的吸引力会降低。买房有投资和居住两种属性，株洲买房投资意义不大，而随着北区株冶的搬迁等等，一大批职工的安置，其刚需消费的意愿不强。所以楼主还是洗洗睡吧

Superficial

湖南房价整个的偏低。长沙5年前就6000多，现在地铁通了两条还是没有拉高房价。株洲的房价慢慢都上5千了。衡阳，湘潭一堆3千多的。常德，岳阳稍高，但是楼盘量和株洲完全不是一个级别的。邵阳的还说他们那边2千多，株洲房价真高~~

老KG

株洲房价今年感觉降了一点  我是做二手房7年了  感受了房价的起伏   今年2016年的房价降了一点

爱喵者

楼主有心了，作了数据统计分析。不过，分析有点问题，如没有把2004年以前的存量住房算进来，实际上2004年以前的住房占整个株洲住房存量的6成，所以不存在住房供给不足的问题。第二是把商品房销售量直接作为商品住房来进行统计，实际上商品住房大约占商品房的8成多点。第三，县城及镇还有大量的私人住房建设，这个是没有统计入商品房销售量的。总之，目前株洲房地产市场是供给大于需求，房价缺乏持续上涨的支撑，需求中半数以上来自于改善性需求与投资性需求。

陶渊失明

来笑一个！ 发表于 2016-8-18 08:21
株洲房子价格真是几百年如一日，越关注二手房价格，越觉得没意义哈哈哈

除了北上广等地，房价大多如此如一日，我说的是关注二手房走势和政策

呼噜jdnfb

爱喵者 发表于 2016-8-18 15:13
楼主有心了，作了数据统计分析。不过，分析有点问题，如没有把2004年以前的存量住房算进来，实际上2004年以 ...

确实数据上是有不严谨的地方。
更好的统计数据其实是竣工面积，但是这个数据不是很全。最近几年房地产才细分到统计年鉴上。这个数据是大于商品房住宅数据。

关于存量04年之前的存量放，如果从98年房改以来，这些存量房的年限快到20年了，房子质量相比现在的房子差了蛮多，这里面就存在很多改善性的需求。

还是看个人周围情况，周围想购买新房，或者有新房的有多少。

坚定0203

株洲噢株洲人 发表于 2016-8-17 21:30
湖南整个地方都不是炒房团的天堂，长沙地铁开通那么久，看到长沙房子暴涨了吗？看到一夜售罄的神话吗？（合 ...

其实这样不好吗？你希望像京深沪那样几万一平？

cwf

按照楼主的计算，2004年以前，全株洲市人都在睡马路，直到2004-2015供应了130万套住宅，目前还有100多万人睡大街，所以株洲目前还有100多万套房的缺口，大家赶紧买吧，这么多年你们风餐露宿怎么过来的啊？？？

爱喵者

cwf 发表于 2016-8-19 07:46
按照楼主的计算，2004年以前，全株洲市人都在睡马路，直到2004-2015供应了130万套住宅，目前还有100多万人 ...

楼主毕竟是非专业分析，所以数据选择，数据分析都有很多问题。不过，楼主能找到这么多数据，并进行处理，也是难能可贵了。可以看我的回复，专业性强些。

daisy0104

楼主好文 。。飘过

编号

株洲的大企业效益又不好.总共120w市区人口，需求也就这么多。关键河西还在放肆建。万峰湖一圈

莫可名不知所以

河西建了那多房子，是要把株洲的人口 资源都积聚到河西吧。

年纪青青

支撑一个地方的房价，关键还是人材！

糖醋排骨888

今年河西房价涨了，都在4200以上，我好后悔去年没买，3800多多的是