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16年了，引领株洲房价高位的两大新老富贵区，现在怎样了？
前几期楼叔荐盘内容聊的都是适合大多数人群的性价比刚需盘，终于有网友坐不住了，私信楼叔让我推荐推荐株洲的高价盘。 十年前我刚进入房地产行业的时候，根本没有想到株洲的房价会这么强劲。 2012年凯旋名门开盘是楼叔参与的第一场地产活动，我还记得当时的开盘均价约为3800元/㎡。10年后的今天，株洲价格最高的项目均价已经突破了13000元/㎡，直逼省会长沙的房价。 今天楼叔就借此机会，来聊聊株洲地产界的“价格巨人”。 PS：楼叔荐盘系列内容至今每一期都不是广告，提供中立客观的信息，诸位放心食用。
星合湘水湾（精装） 7期在售价格约9000-13000元/㎡
作为株洲最知名的高端纯精装盘，湘水湾的名声、热度以及价格都一直在线。 早在2012年，湘水湾1期首次推出就成为株洲高端项目代表作，首开成交价格在6500元/㎡左右，而在当时株洲市住宅的成交均价是4000元/㎡左右。 即将交付的六期准现房，在售均价约为11000-14000元/㎡，远远领先于全市的成交均价。 最新推出的7期产品于去年年底首开，至今，湘水湾每个月均有预售许可证发放记录，推售预期和计划都有条不紊。 尽管价格属于株洲TOP顶端，但仍不愁卖，今年几乎每个月的销售金额排行榜前十都能看到它的身影。（数据来源中国指数研究院） 那么，它究竟凭什么成为株洲的“改善神盘”？ 小区最后的滨江住宅产品 经历过时间检验的高品质 从“板块独苗”到整个片区以它为名，湘水湾的传奇实在太多太多。 最值得述说的是它依靠着过硬的品质，把当年的冷门地段一步步打造成了如今的富贵区，让“湘水湾片区”五个字与河西高端人群聚集地划上了等号。 在小区环境和景观方面，最新7期是继2期后第二块滨江地块，也是最后一块，稀缺性不用怀疑。而在株洲排的上号的高价住宅盘无一不是沿江而立，湘水湾是如此，后续楼叔要说到的尚格阅天下亦是如此。
除了大气的一线江景，整个湘水湾1-7期的总绿化率约为60%，7期则拥有超46%的绿地率，就连7期营销中心都藏在小区葱绿茂密的植物群里。
小区部分楼栋首层约4.5米高架空层，让公共绿化与园林浑然一体，实现360度“全通透”景观。可以说，小区环境和景观实实在在配得上它的品质和价位。
△ 星合湘水湾实景鸟瞰图
精装品质上，湘水湾也是历年来株洲精装项目中质量独挡一面的存在。 整体装修风格为简约轻奢风，以2000元/㎡的精装标准打造，7期采用科勒卫浴、罗格朗开关、伊莱克斯灶具、美的中央空调等一线大牌材料。
株洲在线验房团队曾多次受湘水湾业主邀约进行精装质量查验，楼叔也多次前往，无论是早期的产品还是近期交付过的第4、6期，我可以很负责任的告诉各位，湘水湾的装修品质远高于同期株洲市面上的精装质量，而且小区物业的整改速度、态度和管理水平都非常棒！ 这里既然说到物业，湘水湾价格高端的第二个秘密也基本揭晓。 与株洲高端人群为邻 物业管理水平高 口碑已出圈 楼叔曾在株洲在线论坛看到过这个帖子：“湘水湾片区的房价为什么比神农城贵？”
帖子里，网友的回答中盛赞星了合湘水湾的品质和江景风光，此外，还有几个回复值得参考。
△ 网友回复
高端圈层效应和物业口碑出圈。 楼叔认识的多个企业老板都在湘水湾有房产，问其选择湘水湾的原因，除了环境、品质和服务不错，还有的回答是“体面”“是身份的象征”“圈子好”等等。 在国内，圈层是一个敏感的话题，但也是一个片区无法回避的聚集因素，往高处走是人之常情。 高品质物业给业主带来的尊贵感也是保证小区品质的重点因素。 物业和业主之间的关系一直以来都比较复杂，时间一长就会陷入一个死循环： 物业管理不善业主不满，拒缴物业费物业收入下降，降低服务水平更多人不交物业费物业亏本撤场小区无人管理，业主叫苦不迭，小区贬值沦为“脏乱差老旧居住区” 湘水湾的物业为晋合物业，是国家一级物业管理资质企业，物业管理项目逾50个，管理上海滨江园、苏州金湖湾花园等一二线城市的精品项目，执行全封闭式管理，实施24小时的巡逻监控管理制度。
△ 星合湘水湾24小时监控中心 目前在售的7期物业费为2.93元/㎡/月，在高层产品方面属于株洲物业费“顶流”，而且优秀的服务和人员素质保证了物业费缴费率，楼叔从晋合物业负责人那了解到小区物业缴费率高达99%，能有效保证物业服务成本和良性运营。
△ 晋合物业服务实拍 湘水湾从1期开发至今10年，晋合物业一直保持着极高的服务水准，多次出圈，甚至有业主就是冲着晋合物业的高口碑买到湘水湾。 都说“买房一阵子，物业一辈子”，物业的好坏对居住体验也有着很重要的影响。所以购房时，物业也是需要重点考虑的环节。 湘水湾7期最新在售详情： 72栋：建面约73㎡、127㎡、151㎡、155㎡ 76、78栋：建面约69㎡、138㎡、151㎡； 80栋：建面约93㎡和128㎡。
最新价格参考： 72栋25楼建面约127㎡户型，均价12844元/㎡，总价约163万。 76栋18楼建面约138㎡户型，均价约9478元/㎡，总价约131万。 楼叔推荐户型： 80栋新品建面约128㎡理想四房，总价约为118万，适合二胎或三代同堂家庭。房间多，百变灵动，属于全生命周期户型，适合想一步到位的刚改人群和入门级改善群体。
以品质立足的湘水湾，是不是一个完美的项目呢？ 不。在楼叔看来，湘水湾也并非十全十美，户型差强人意，不太规则，可选择性不多。 以仍在售的6期为例，常规户型只有120-130㎡的少量选择，其余均是170㎡以上的大户型，在主流130-150㎡的改善面积段是空白的，较为鸡肋。 好在最新在售的7期对全面积段进行了改良，从69㎡小户型到150㎡改善均有房源，不同楼栋的户型分布也比较充分，选择性比往期更灵活，受众也更广，把部分刚需刚改小年轻考虑了进来。 尚格阅天下（毛坯） 在售价格约12000-14000元/㎡
前文楼叔提到了株洲的高价住宅盘无一不是以湘江为景，毕竟除了市中心以外，江景资源是不可复制的。 截止到目前，河西沿江2021年首开纯新项目只有一个，那就是以13000元/㎡的毛坯均价刷新了全市住宅项目价格的尚格阅天下。
号称拥有7公里江岸线的尚格阅天下于今年3月首开，热销超1.2亿，总价最低都超过150万/套，实打实的展现了什么叫株洲“房价天花板”。 那么尚格阅天下的这个价格到底高在哪？ 黄金地段的成熟社区 血统纯正的老牌富贵区 尚格·阅天下处在芦淞大桥桥头堡位置，面临湘江，属滨江北路版块。项目一侧是株洲商业聚集地庐山路，一侧是体育中心，是目前河西的副中心地段。 从尚格广场沿庐山路一直到神农城，这段路上云集了5家大型商场，出行和生活便利，尚格阅天下可以同时享受附近几乎所有的商业配套资源。从周边的商业生活配套上看，目前河西的确再难找到能与它匹敌的纯新盘了。
△ 尚格阅天下区位图，配套成熟便利 而这个黄金地段在经历了16年的开发，已经相当成熟，但你也许不知道，最早开启这个片区发展的也是尚格的同门师兄，位于阅天下旁的尚格名城。 2004年，尚格作为第一个外来开发商进入株洲。当时株洲商品房项目很少，但尚格名城开盘单价却卖到了上千元。它在株洲不仅建设了一个大盘，还打造了当时株洲知名的富贵区——以尚格名城为起点，沿庐山路分布的河西最大的老牌住区。 历经16年8期住宅的开发，尚格名城总占地面积约800亩，总建筑面积近132万㎡，绿化率43.5%，总居住人口超3万余人，是目前株洲城区内最大的项目。
尚格名城前8期已交付，整个社区的生活氛围非常浓厚。社区内尚学堂幼儿园、尚格小学、食尚鲜生农贸市场、尚格广场、通江商业街等城市生活配套设施已就位，为业主提供教育、生活、消费等各方面支持。
△ 商业项目尚格广场
△ 尚格小学位于尚格阅天下西地块旁 在这样成熟社区氛围中，尚格·阅天下刚一亮相，便可以说“赢在了起跑线上”，业主无需费时等待，即可享受这些配套所带来的便利。 豪宅标配的横厅户型 万科物业首个服务的株洲项目 尚格·阅天下项目定位为高端住宅，不仅抢占了河西区位红利，户型上也是沿海地区豪宅常见的横厅配置。 户型是精髓，对于江景大宅户型更是决定了你到底能不能“一眼览江入怀”。 尚格·阅天下目前在售的15栋房源建面约为121.8㎡和143.8㎡，入户大堂为层高5.5米的精装修，同时采用专梯入户的设计，保证安静性、私密性和安全性，在入户大堂和电梯配置上，又向豪宅迈进了一步。 其中，楼叔推荐这套144㎡三房两厅两卫：三开间朝南，南北双阳台，客餐厅朝北横厅设计，横向尺度7.2m，连接阔景阳台长约6m，直面江景，观景性更强，搭配7公里江岸线风光，俯瞰湘江，视野无敌。
除了拥有株洲少见的横厅户型，尚格阅天下还斥巨资引进了全国物业龙头万科物业，将对阅天下小区实行单独管理。 万科物业成立于1990年，从2010年到2019年，万科物业创造连续10年蝉联中国物业服务百强TOP1的行业历史纪录。2020年，尚格·阅天下携手万科物业，走出省会首入的第一个地级市项目——株洲。
值得注意的是，尚格引进万科物业并非在交房后来挂名进驻，而是提前把整个项目的物业智能系统、电路水路、门禁安防等方面在施工前就和万科物业进行了沟通定位。
目前项目最快楼栋已经建设到7-8层，而万科物业早已建设过程中进行了全程施工图纸的确认，并保证后期高品质的物业服务，他们提前和建设方一同进行了设备的规划安装，保证交付后，物业能用最快的速度和最熟悉、最合适的方式进行小区的管理。 对于万科物业这种前中后期无缝对接的服务，楼叔也是非常佩服，也期待万科物业给尚格阅天下和株洲人民带来更高水准的物业服务标杆。 最新价格参考： 15栋24楼建面约121㎡户型，均价约12849.5元/㎡，总价约156万。 15栋18楼建面约143㎡户型，均价约13746元/㎡，总价约198万。 一直以来，尚格名城因为人车不分流以及混乱的物业管理饱受诟病，严重影响到尚格的口碑，为此，尚格强势引进万科物业来帮助新项目加强后期管理。 但除此之外，尚格阅天下仍有不完美的地方：30.5%的绿化率并不亮眼，而3.61的容积率也注定小区属于高密度住区，舒适性有待提高。 目前在售121㎡、143㎡两大户型还算寻常，但后续要推售的户型中仅有约180㎡、265㎡和444㎡的大平层，对于目前的价格来说，这些大户型的总价恐怕是“高处不胜寒”，需要关注一下后续是否会有价格策略的调整。 楼叔总结 星合湘水湾和尚格阅天下在楼叔心目中，分别代表株洲精装和毛坯的高价顶点。如果说湘水湾代表的是株洲新晋富贵区的风采，那么尚格阅天下则是老牌富贵区的强势归来。 星合湘水湾以品质立足，尚格阅天下则以地段为本，两者分别在湘江西岸演绎着株洲江景房的新高度。 也许将来，会有更多价格越来越高、环境越来越好、品质更上一层的项目；但毫无疑问，在株洲房价发展史上，星合湘水湾和尚格阅天下都将在世人心中留下难以抹去的楼市记忆。
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狗仔卡
发表于 2021-6-22 16:52
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发表于 2021-6-25 17:14
那肯定是湘水湾啦