聚焦“买房陷阱”：商品房销售广告是否可信？

金州律所周律师

聚焦“买房陷阱”：商品房销售广告是否可信？

       

销售广告作为一种销售手段在商品房的销售过程中大量存在，开发商往往采取各种手段对其所售楼盘的质量、环境、设施进行宣传，吸引广大的购房者。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中的数据显示，目前大约有90%以上的商品房是通过广告形式向社会公开进行销售。因此了解有关公开销售过程中销售广告有哪些需要注意的地方，对于避免后续的房屋纠纷有重要意义。

法条指引：

《商品房销售管理办法》第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

一、“要约”与“要约邀请”不要傻傻分不清楚。

1、要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示。

2、要约邀请是当事人希望受邀请人向自己发出订立合同的一种意思表示，不以直接缔结合同为目的。

法条指引：

《中华人民共和国合同法》

第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：  

（一）内容具体确定；  

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。  

第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。  

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

二、区分“要约”与“要约邀请”在商品房销售广告中的法律价值。

1、商品房销售广告被认定为“要约”，那么即使广告或宣传内容未被写入合同，依法也应视为合同内容。开发商违反的，就有可能承担违约责任。

2、商品房销售广告如果被认定为“要约邀请”，那么只要广告或宣传内容未被写入合同，则对开发商不具有约束力。

法条指引：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条  

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

三、为维护买房人的权益，应当注意的几点。

1、必须是开发商就商品房开发规划范围内的房屋和相关设施做的说明和允诺具体确定，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，如商品房的层高、间距、配套设施等。因此，不属于此类的，如充满人文气息、理想的居住地等描述性语言则仍然视为要约邀请，对开发商是没有约束力的。

2、尽管司法解释为买房人维护权利提供了有利条件，但买房人对开发商的广告还应注意到开发商往往在宣传资料和销售广告上注明：“该广告（资料）仅作为参考”等字样来避免自己承担广告上的责任。在这种情况下，该广告内容仍然是要约邀请，对开发商没有约束力。

3、为进一步明确责任，买房人在跟开发商签订合同时，可以要求将广告上的内容写入商品房买卖合同，并约定违约责任以减少纠纷。

四、开发商未兑现商品房销售广告的民事责任

1、缔约过失的损害赔偿责任

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条及《中华人民共和国合同法》第42、54、58条等规定，开发商在销售广告中过分的商业吹嘘以及其就商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如未订入合同中，不视为合同内容，开发商不承担合同项下的违约责任。但如果开发商未兑现商品房销售广告，因此给购房人造成损失的，开发商将承担缔约过失的损害赔偿责任。

2、违约责任我国违约责任的承担主要采取的是无过错的归责原则。

根据《合同法》第七章的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求其承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国合同法》约定，违约责任的形式主要有：继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。

温馨提示：开发商在发布商品房销售广告时，应当遵循民事活动中的基本原则——诚实信用原则，严格遵循《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》，做到诚实守信，引导消费者做出购房的正确决策。