2019湖南地产年度成绩单：怀化等三个城市成交下跌最惨！为何?

wu7688

近日，湖南省住房和城乡建设厅、省统计局发布了《关于2019年湖南省房地产市场形势的通报》，情况显示，2019年，全省住宅销售面积8073.25万平方米。全省9个市州实现商品房销售面积正增长，增幅居前三的市州为张家界市、常德市、衡阳市，跌幅最大的三个市州为株洲市、怀化市、永州市。

也就是说，全省14个市州里，有5个市州住宅销售面积下跌了，其中株洲、怀化、永州三个城市“最惨”，到底情况如何？又为什么会这样？我们来一探究竟。

先看株洲，根据株洲市2019年国民统计公报显示，2019年，全市商品房销售面积684.5万方，下降20.3%；商品房销售额419.6亿元，下降16.9%。价量齐跌，并且幅度还不小，确实挺惨。此外，数据显示，2019年末，株洲全市常住人口402.85万人，比上年增加0.77万人。全年只新增了7700人，如果扣掉新生人口所占的比例，全年新增人口就更加少了。

怀化方面，官方暂时没有发布最新数据，但根据克尔瑞数据统计，2019年，怀化市城区住宅成交363.5万方，全年出现多个低谷期，购房者热情不高。人口暂时也没有最新数据，但根据2018年的国民统计公报显示，2018年底，怀化全市常住人口474万人，过去10年共增加了10万人。值得注意的是，就在2019年这一年时间里，长沙新增人口就达到了23.98万人。

永州方面，根据房产类网站数据统计，2019年，永州主城区整体住宅共成交7230套，总面积约89.16万方，同比分别下降42.8%和43.9%。情况比株洲更为惨烈。人口方面，官方暂无最新数据，但根据2018年度统计公报显示，2018年，永州年末常住人口545.21万人，比2017年减少了2.76万人，人口甚至在外流。

可以看到，这三个市有一个共性，新增人口量极低，甚至外流。这意味着，城市的房地产销售基本依靠本市原住民，而这一部分购买力年复一年的消耗，如果没有外来人口增加潜在购房需求，楼市成交难以维持长久的高位。其实这也是很多三四线城市的“通病”，人口净流入量极低，住房需求在持续消耗。

另一方面，三四线城市房地产销售很大部分程度依靠棚改的推动。自 2015 年以来，政府推行棚改货币化安置，引发了三四线城市楼市狂欢，一度成交大涨、房价大涨，相应地，棚改政策也在慢慢透支三四线城市的住房需求，当棚改力度减弱，楼市热度也会下降。比如怀化，2017年之前，全市棚改规模较大，2008年-2017年期间完成了保障性安居工程项目计划任务19.7万套，此后棚改规模骤降。株洲和永州也是如此，2017年以后，棚改力度断崖式下跌。其中永州2018年棚改用户仅23550套，远低于前几年；株洲2018年棚改用户22933户，同比2017年下降近50%。棚改力度下降的影响，最终在楼市成交上得到了显现。

此外，从这几个城市的房价来看，根据中国房价行情网的数据，目前，株洲为6587元/平，怀化房价为5971元/平，永州为6432元/平，长沙房价则为11467元/平，虽说当前长沙的房价比这三个城市要高出约5000元/平，但长沙仍有不少低于1万/平，甚至低至6字头、7字头的房源，这三城市也涌现了一大批均价破万的楼盘。并且，数据显示，2019年，房价涨幅较快的城市就包括永州和怀化。所以当这三个城市房价与长沙差别不算大，甚至房价还在涨，消费者能在长沙买到同等价位的房子时，对这三个城市的人而言，或许有一部分更愿意到长沙来置业，毕竟无论是就业机会，还是医疗、教育等各方面，省会长沙都有足够的优势。

不过话又说回来，市场变动千变万化，没有谁能保证楼市成交年年上涨，株洲、怀化、永州这三个城市不是个例，那些人口吸附力弱、棚改力度下降、房价上涨到一定程度的三四线城市，如果没有新的推动力，楼市都将作出回应。再加上今年突发的疫情，这些三四线城市或将面临更大的风险和考验。

甜咸豆花

核心还是没人流入

?Oil___?洲

呼唤T别各种小号~~~~~~~~~~

imobile

2万2万，3万3万

大虾弗兰克

套子别等下会说，株洲房价今年将达到三万！！！可是去年只有六千多。。。好想知道株洲怎么在一年内翻五倍说不过的他，就会说韭菜急死了急死了，韭菜住禄口住禄口！！套子别的经典表情！！哈哈哈哈，你个住桥洞的

大虾弗兰克

话说尽管销量跌了那么多。但是四分之三的房，还是外地人买的。你说株洲有那么多外地人来居住嘛？？？数据显示株洲可是人口外流的城市！！

帘帘

关键还是没有人口流入

tyd0898

大家没有注意一个问题吗？这十年来 全国不管什么地方， 只要是说跌的 都是销售量。韭菜们还没看懂吗？

wu7688

tyd0898 发表于 2020-3-30 16:09
大家没有注意一个问题吗？这十年来 全国不管什么地方， 只要是说跌的 都是销售量。韭菜们还没看懂吗？

别傻BB的乱叫，叫管用吗，真当自己是根葱，实际个草包。2019年株洲房产局出具的报告内容：全市新建商品房网签销售643.92万㎡，同比增长-22.28%；其中，商品住房578.24万㎡，增长-21.25%。全市新建商品房新增供应698.29万㎡，增长-31.51%；其中商品住房598.32万㎡，增长-33%。
中心城区：新建商品房网签销售389.49万㎡，同比增长-24.72%;其中，商品住房345.35万㎡，增长-25.93%。新建商品房新增供应442.14万㎡，增长-34.04%;其中，商品住房361.06万㎡，增长-37.35%。

wu7688

2019年株洲住房与房地产市场基本情况
株洲市住房和城乡建设局

2019年以来，在市委、市政府的坚强领导下，我市坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”基本定位，积极应对全国三四线城市房地产下滑大环境，审时度势采取了促销售、稳房价、监管预售资金、温暖企业、举办住博会、“温暖12条”、“双12”优惠购房等一系列措施，稳定房地产市场。全市房地产投资总量居全省第二，新建商品房销售总量居全省第四 ，商住用地与商品住房成交价保持平稳，总的来看，处于“三稳”期，即地价稳、房价稳、预期稳。
一、房地产开发投资与上年持平。市统计局企业联网直报显示，2019年，全市完成房地产开发投资402.86亿元，总量全省排第二，同比增长0.8%。从投资结构看，商品住房投资294.97亿元，同比增长0.9%，占投资额的73.22%。从区域分布看，中心城区298.28亿元，同比增长-1.3%，占投资总额的74.04%;其中云龙最快为44%；石峰区最慢为-34.5%。县域（含渌口区）104.58亿元，同比增长7.5%，占投资额的25.96%；其中醴陵最快为16.4%，茶陵最慢为-14.4%。
二、房地产供销下降。全市新建商品房网签销售643.92万㎡，同比增长-22.28%；其中，商品住房578.24万㎡，增长-21.25%。全市新建商品房新增供应698.29万㎡，增长-31.51%；其中商品住房598.32万㎡，增长-33%。
中心城区：新建商品房网签销售389.49万㎡，同比增长-24.72%;其中，商品住房345.35万㎡，增长-25.93%。新建商品房新增供应442.14万㎡，增长-34.04%;其中，商品住房361.06万㎡，增长-37.35%。   
三、商品住房成交均价稳定。全市新建商品住房（含精装房、别墅和非成套住宅，下同）全年网签均价5962元/㎡，同比增长0.64%。
中心城区：新建商品住房网签均价6864元/㎡，同比增长0.22%，其中新建普通毛坯商品住房均价6327元/㎡，同比增长5.61%。
四、外地和县域购房上升显著。根据身份证区别，中心城区新建商品住房网签销售中有41.26%为外地购房（株洲市以外），占比较上年提升2.86个百分点；有35.95%为县域所购，占比较上年提升2.58个百分点；有22.79%为中心城区所购，占比重较上年下降5.44个百分点。
五、房地产市场格局继续优化，云龙崛起。近两年，天元区销售量从占中心城区的70%下降到54%，新增供应占比不到五成，其他四区均衡布局，云龙区新增供应同比增长31.16%，占市区比重从2018年的11.8%上升为2019年的23.45%。武广片区、云龙片区具有明显的教育地产业态。

?Oil___?洲

tyd0898 发表于 2020-3-30 16:09
大家没有注意一个问题吗？这十年来 全国不管什么地方， 只要是说跌的 都是销售量。韭菜们还没看懂吗？

哈哈，一召唤就出来了，乖，T别看到数据急的跳脚了

湘BA5782

T傻急死了，怎么办？

岁月无情刀

大召唤术，T别快来

KKKKK1988

别着急，跌了是好事，zf如果看不下去了，棚改还会再用的，整体可控，长期看涨。

baysos

大虾弗兰克 发表于 2020-3-30 14:42
话说尽管销量跌了那么多。但是四分之三的房，还是外地人买的。你说株洲有那么多外地人来居住嘛？？？数据显 ...

株洲只是南边的县外流，城区是净流入的。

?Oil___?洲

岁月无情刀 发表于 2020-3-30 18:34
大召唤术，T别快来

T别你是召唤不出来的，看我一下就召唤出了=。=，你要多表扬他，让他感到社会的温暖，像他这种桥洞崽需要的就是关怀。

大虾弗兰克

baysos 发表于 2020-3-31 08:53
株洲只是南边的县外流，城区是净流入的。

这么具体的内流，外流。你是从哪里看见的。。

ghopap

大虾弗兰克 发表于 2020-3-31 19:27
这么具体的内流，外流。你是从哪里看见的。。

他家做人流的

baysos

ghopap 发表于 2020-3-31 19:43
他家做人流的

是吧，你ma最懂我了

baysos

大虾弗兰克 发表于 2020-3-31 19:27
这么具体的内流，外流。你是从哪里看见的。。

哪里看见? 政府文件看到的。 本身株洲地区人口就基本上是平衡状态（户籍人口-常住人口 几乎等于0），南三县是明显流出的，城区150万人口，户籍人口也就100万左右。