长沙房价外溢效应？谈谈我自己的看法。

郭伟斌 · 发表于 2017-3-20 13:23

本帖最后由郭伟斌于 2017-3-20 13:34 编辑

昨天在论坛里看到一个人说，长沙房价调控了，株洲在外溢效应影响下房价会涨，这个观点比较新颖，看似水漫外溢的理论也比较有理。
纵观近来论坛本版块，动辄就是房价一定会涨，一定要涨，必须要涨的理论，当然，出发点不一样，各有各的观点，每一种观点看似都有一定道理。但是那些天天喊涨的专业喊涨的人，我不知道出发点是什么，仅从刚需一族的角度出发，我的看法是，株洲房价目前相对比较适宜，处在刚需族能接受，而对于房产商而言也处于合理的盈利价位。但房价是涨还是回落，我个人认为，房价应该最可能维持在目前价位，稍有回落。

首先，长沙房子涨价的外溢效应，看似有理，实则不符合真实情况。外溢效应是什么，就是长沙房价已经高到那些想在长沙置业的刚需族无法承受或者承受压力很大的情况下，才有可能转移至周围地市。但是我们看，长沙房价尽管在去年有所上涨，甚至破八，但对于在长沙有稳定工作、事业的刚需族来说，这个价位仍处于可以承受的地步，长沙房价和周围地市房价未像北上广深一样，落差巨大到宁可工作和置业在不同城市的地步。比如，长沙房价八千，这还是算不错的房子，但你会花五千多到周围湘潭株洲岳阳买房子在长沙上班么？多出两千多的房价，我相信对于任何一个正常人而言，不可能选择在湘潭、株洲等地买房子，早起晚归地在长沙上班，虽然现在说长株潭一体化，但是我们现实生活中不管是开车还是城铁，假如买房子在周围地市，从家里出发到上班地方至少得一个多小时吧？而每天即使城铁都要好几十块钱，还要早出晚归，这笔账，我想都算的来。
有人说，那北上广深不是有那么多在周围地市买房子然后在这几个大城市上班的？这个参照模型没有任何对比性！我本人在北京上班，北京上班族确实有一些是在天津或者廊坊甚至涿州保定几个城市买房子的，但是试问，你长沙的薪资水平能和北京比么？那些在天津等周围地市买房子的北京上班族，一般薪资水平都是几万的，在这样情况下仍然在北京买不起房子才在周围地市买，这房价差距有几万块钱一平米，完全划得来。而京津冀地区的交通便利情况，跟住在北京市内稍远地方坐地铁公交情况差不多，交通费而言，他们一般也承受得起。但是长沙的薪资水平呢？如果一个月一万块钱以上，还用得着去周围地市买房子么，毕竟六千的房子和八千的房子对于他们来说这点涨幅完全可以接受；而收入水平在五六千以下的，会考虑每个月要多出千把块钱路费并且忍受路上来回两三个小时的时间来在周围地市买房子么？而且周围地市的房子也就便宜那么一两千块钱，如果是你，你会选择做出这样的事情么？

其次，我们再找两个与长株潭地区相对较为接近的模型：第一，中原城市群，就是郑州、洛阳、开封、许昌、新乡等地市，他们的交通便利情况、城市群一体化程度比长株潭地区更为紧密、便捷，然而我们参考一下他们的房价：郑州一万多，周围仍然是四五千均价的洼地，这种情况已经好几年了。
模型二：同样是城市群，大武汉地区，武汉市均价也一两万，而周围地市呢，你见超出五六千了么？没有！这说明在这些中心城市房价并不非常高的城市，其根本不存在所谓外溢效应！

为何在内地不会有外溢效应，除开房价差距并不非常大的因素以外，还有一点，就是长沙这些省会级中心城市，基本上集中了全省的优势资源，包括教育、医疗等，很多人到长沙定居就是奔着这些优势资源去的，同样，郑州、武汉等城市也是这个原因。那别人为什么要因为这两千块钱的房价差距就放弃这些优势资源跑到你株洲、湘潭等周围地市买房子呢？！

有的人会说，那为何内地有些三四线城市比如赣州等城市房价会涨的那么离谱以至于限购呢？参照这些城市的经济运行情况我们发现，这些城市基本上有这样的特点：1，资源型城市，当地暴发户式的富人非常多，其房价上涨、炒房有强大的资金支持；2，有的既没有资源也没有什么企业的房价会涨的那么高，这就要问当地官员了，想想在当今中国是以什么考核官员的乌纱帽的，鸡的屁！既然这样，就不难理解为何有的连企业都没有，也没有资源的城市房价会在天花板了！
而株洲，有雄厚的工业基础，老百姓就业情况良好，而且株洲的自然资源开发情况并不突出，没有那么多的暴发户，人民普遍有相对务实的消费心理。而且外来炒房客，在长沙这样的房价面前，不可能来株洲炒房，因为株洲再炒也不可能形成株洲比长沙房价还高的倒挂现象。因此，炒房动力不足，这样推论下去，长沙只要限购，房价维持稳定，株洲房价不可能逆势领涨!!

有人说，那过年前后株洲房价涨挺厉害，不知道大家有没有注意，过年前后，株洲房产商狡猾地跟进了一个时髦词汇，叫返乡置业。而年后，假期结束，在大城市以及外省打工赚钱的人已经返回工作岗位了，返乡置业的驱动力还有么？
又有人说，今年株洲拆迁户多，拆迁户有钱会买房子的，但我观察了以前几年的数据，株洲的棚改高潮在13、14年左右，但这两年株洲的房价涨了多少呢？有兴趣的可以去查下数据，呵呵。
另外，拆迁不仅仅是拆迁户拿了钱，还要一点比较重要的，增加了房地产的土地供应啊，这个对于房地产市场开发而言至关重要吧。

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郭伟斌 · 发表于 2017-3-20 13:29

只是浅谈下自己观点，不一定有理，请各抒己见，谢绝炒房客、房托围观谩骂，“房子是用来住的，不是用来炒的”，今年中央财经工作会议定调，和去年“去库存”为主的定调完全不一样，切记。

yuanhugang · 发表于 2017-3-20 13:49

楼主分析得有一定道理，本来准备看长沙滴，一下飙过万了，还是看看株洲的算哒，继续努力搬砖！

郭伟斌 · 发表于 2017-3-20 14:10

yuanhugang 发表于 2017-3-20 13:49
楼主分析得有一定道理，本来准备看长沙滴，一下飙过万了，还是看看株洲的算哒，继续努力搬砖！

长沙3月份房价均价8318元，你这个过万的数据哪来的呢？大致看了下，过万的楼盘，在天心等中心城区不错的地段，周围地段，基本还维持在六七千的价位啊！

该用户名不存在 · 发表于 2017-3-20 17:08

不说涨多少，我就觉得武汉与其周边的城市发展的差距，对比株洲和长沙的发展差距，那还是前者大一些。

郭伟斌 · 发表于 2017-3-20 17:26

该用户名不存在发表于 2017-3-20 17:08
不说涨多少，我就觉得武汉与其周边的城市发展的差距，对比株洲和长沙的发展差距，那还是前者大一些。

您说的有道理，但是对比下相似模型，中原城市群郑州和开封新乡许昌等是较有对比性的，那里交通非常便捷，郑州房价高企，一万多均价，逼近两万大关，而河南还是一个人口大省，其城市化压力更大，即使这样都未出现外溢效应。

另外，再看相似的模型，比如成都周围，成都房价一万多，周围如德阳等相近城市，也维持在三四线房价洼地水平。
再比如同为中南的江西省，南昌房价高企，但未带动周围新余、鹰潭等城市房价，也即外溢效应并不存在。

一个省的省会，才是这个省资源集中的地方，在省会周围定居，并无资源集中优势。

niuniu42758774 · 发表于 2017-3-20 18:05

郭伟斌发表于 2017-3-20 14:10
长沙3月份房价均价8318元，你这个过万的数据哪来的呢？大致看了下，过万的楼盘，在天心等中心城区不错的 ...

长沙动物园那边都六千多了，过了浏阳河也六千多，，你往里面看一点，随便就过万了，，就算过了浏阳河，好点的楼盘，也要八九千了，，过万的地段，也不一定有多中心了，，反正工资都跟不上涨价

子渊子渊 · 发表于 2017-3-20 18:47

据我所知，长沙现在随随便便八九千了

呼噜jdnfb · 发表于 2017-3-20 19:09

株洲的经济还是靠吃老本，靠基建，棚改，还是几大国企加最近引进的北汽，外加受互联网冲击的服装行业，没有新的规模化产业。已经五六年没公司上市，现在重心投入动力谷转型。没有大规模活力的企业，购买力就不够，高房价的支持基础太弱。
对比长沙，上市公司是株洲的几倍，其中还不乏优质民营公司。

adds98122 · 发表于 2017-3-20 19:30

睡了一觉买的起的房子又买不起了！

睡一觉，一间房没了

adds98133 · 发表于 2017-3-20 19:30

睡了一觉买的起的房子又买不起了！

睡一觉，一间房没了

adds98155 · 发表于 2017-3-20 19:30

睡了一觉买的起的房子又买不起了！

睡一觉，一间房没了

adds9814 · 发表于 2017-3-20 19:30

睡了一觉买的起的房子又买不起了！

睡一觉，一间房没了

luwr10 · 发表于 2017-3-20 21:53

学习一下

diangdiang · 发表于 2017-3-20 22:34

城市还不够大。北上广深除了价太高以外还有政策影响，导致部分上班族去周边城市买房。而且周边城市买房差价都是几万一平方，买车或者天天高铁+地铁都是小开销。我认为长沙如果单价比株洲贵5000以上，一套房贵50万以上，花十几万买辆车在周边买房还能说得过去。

沁小沁 · 发表于 2017-3-21 02:05

就是钱多了涨水而已哪有那么多道理

郭伟斌 · 发表于 2017-3-21 09:54

niuniu42758774 发表于 2017-3-20 18:05
长沙动物园那边都六千多了，过了浏阳河也六千多，，你往里面看一点，随便就过万了，，就算过了浏阳河，好 ...

我查询了相关数据，长沙三月份均价确实是8318元/平方米，您说的过万，有，相对而言靠近中心城区且品质和位置上佳。而动物园周边六千多正常，试问要是您在长沙上班，您会选择在那买六千多的房子还是为了省那么一点钱到株洲或者湘潭等周围地市买四千多的呢？

另外，我之所以说长沙房价外溢效应可能性基本不存在，一是以郑州、西安、成都、武汉、南昌等地省会城市和周边地级市的房地产现象作为参照，尤其是河南郑州，其郑汴、郑洛、郑许以及郑州和新乡等地一体化程度非常高，而且交通便利，河南人口众多且城市化率较低，城市化压力更大，即使这样，郑州一两万的房价均价并未出现所谓外溢效应，与株洲类似，收入水平、财富集中度不高怎么外溢，有价无市的现象，哪个房地产商乐于看到？
第二，长沙作为湖南省会，集中了湖南优势资源，教育、医疗、交通、治安、就业等等，这种资源的吸引力，绝不是几千块钱的房价差距就会抵消的。因此，谈外溢效应，有点不符合现实消费心理。

郭伟斌 · 发表于 2017-3-21 09:57

diangdiang 发表于 2017-3-20 22:34
城市还不够大。北上广深除了价太高以外还有政策影响，导致部分上班族去周边城市买房。而且周边城市买房差价 ...

单价贵五千以上，都不一定那么明显，内地城市人民生活节奏没那么快，不像北上广深等地。咱们内地居民对于上班每天要花费三四个小时在路上还是较难以接受。参照郑州、开封两地，郑州房价均价应该超出开封将近一万了，开封到郑州城铁也就二十分钟，但除了郑汴新区那房价受郑州影响较大，其他地区基本没影响。因为这些城市的居民收入、消费水平在那放着，房产商再贪婪，也不会做出哄抬房价却有价无市的蠢事。

niuniu42758774 · 发表于 2017-3-21 10:02

郭伟斌发表于 2017-3-21 09:54
我查询了相关数据，长沙三月份均价确实是8318元/平方米，您说的过万，有，相对而言靠近中心城区且品质和 ...

你们说的词太专业太高深，不懂，这也不是央视节目
反正作为普通老百姓的感受，工资不会跟上房价
长沙的房价也不会像去年年底好多人想的那样跌
近期肯定只会涨，而且确实也涨了
我去年买的，六千多，还是借钱首付，，今年过完年回来就七千多了
我上班的地方不是正中心，，上班还得花45到60分钟
我觉得有关平台公布的均价，水分太多，真正的价格对比，只有有买房需求的人才会知道，星沙都是六千多了，你觉得星沙算不算长沙呢，但是能以自己的能力买起星沙我都觉得不容易了

郭伟斌 · 发表于 2017-3-21 10:29

niuniu42758774 发表于 2017-3-21 10:02
你们说的词太专业太高深，不懂，这也不是央视节目
反正作为普通老百姓的感受，工资不会跟上房价
长沙的 ...

我发帖的原意不是说长沙房价要跌或者株洲房价要跌，这个您误会了。至于从普通刚需族的角度来看，我个人以及我所认知的大部分朋友对于在长沙上班，在株洲居住这样的情况是不会考虑的。

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