拒交物业费，你的理由法律会支持吗

李律师

拒交物业费，你的理由法律会支持吗

导 读  近年来，随着居民对生活质量要求的不断提高和维权意识的增强，物业公司与业主之间因物业服务等利益冲突问题，纠纷不断。而业主拒交物业费的理由亦层出不穷，这些理由是否都能被法院所支持？或者是否属于法定的抗辩理由？笔者在2015年度法院公开的近百个判例中，筛选出较为典型案例，结合自身办案实务，为业主把脉诊断。

【案例一】业主不能以房屋存在质量问题为由拒交物业费，物业服务合同有约定的除外。

案情简介：2015年3月，金桥物业公司向法院起诉仇某支付拖欠物业费，仇某因所购房屋窗户出现气窗、阳台漏水等质量问题，金桥物业公司尚未履行维修义务，而拒付物业费。最终法院判决仇某败诉。

案例点评：本案物业公司与业主之间系物业服务合同关系，房屋质量问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同关系调整范围，而物业公司非房屋的开发商，物业服务合同亦未约定物业公司对房屋质量承担相应责任。因此，业主不能以房屋质量问题为由，拒绝向物业公司交纳物业费。但若在物业服务合同中约定了物业公司有对房屋进行维修和修缮义务，业主要求物业公司进行维修遭到拒绝时，业主有权拒绝交纳物业管理费。

【案例二】业主不能以他人侵犯相邻权而物业公司未解决为由拒交物业费。

案情简介： 2012年1月，印某因楼上住户装修改厕时存在问题，导致其房屋渗水，多次要求金夏物业公司督促维修整改未决，而拖欠物业费2年。该案经一二审法院判决，认为印某拖欠物业费的理由不成立，印某应当支付物业费。

案例点评： 本案的房屋漏水问题属于印某与其他业主的相邻关系纠纷，而物业公司与业主之间系物业服务合同关系。在物业公司履行完相关的监督沟通协助义务后，已按约提供物业服务，但物业公司对业主并无强制执行的权力。故业主不能以与其他业主之间的相邻关系纠纷为由，拒绝向物业公司交纳物业费。

【案例三】空置房屋应缴纳相应物业费用。

案情简介： 沈某于2007年接收房屋，但未实际入住使用，直至2011年对房屋进行装修，2012年才入住使用，但未书面告知物业公司房屋处于空置状态。沈某认为根据相关法律规定，物业公司应按照规定标准的70%收取房屋空置期间的物业费。二审法院认为沈某的上述主张因不满足书面通知条件而未予支持。

案例点评： 实践中，空置房的业主经常以其未入住小区，未享受服务为由而拒交物业费。首先，就物业服务内容而言，物业公司注重的全体业主的共同利益，对建筑物共有部分、小区环境卫生、安全保障等方面进行管理服务。而单个业主的房屋空置并不会因此而减轻物业公司的义务。其次，根据法律规定，空置房70%物业费的交费标准需要满足业主事先书面告知物业公司房屋空置状态的条件。

故业主以房屋空置未享受物业服务为由拒绝支付或减免物业费的抗辩通常不会支持。

综上，业主拒付物业费的抗辩理由主要集中表现为三类：

1、以业主的人身、财产直接遭受损失为抗辩事由。

该类纠纷中，主要涉及因第三方违约或侵权导致业主人身、财产受损，物业公司是否应当承担相应责任问题。例如房屋质量问题、相邻权纠纷、财物失窃、人身损害等。实践中，多数业主会将损害的赔偿责任与物业服务关系混淆。首先，需要明确责任主体是第三方；其次，若物业公司已按合同约定履行相关的维修、监督、协助、安全保障等义务的，应当免责。

2、以物业公司提供的物业服务不符合约定或物业服务质量有瑕疵为抗辩理由。

物业服务合同属于公共服务合同，因此各地法院在评判服务质量是否符合合同约定及是否存有瑕疵时，一是会根据一般社会公众的评判标准并参考多数业主的意见来进行；二是根据业主能否提供相应证据来证明物业服务行为存在违约或瑕疵；

3、以房屋空置未享受服务为抗辩理由。

一般而言，若业主与物业公司在物业服务合同中关于空置房物业费收费标准有约定的，从约定；若没有约定，根据江苏地区的收费规定，按照约定标准的70%支付，但需要满足书面告知物业公司房屋处于空置状态的条件，并提供相关空置证据。

部分文字内容来自为微信公众号

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Barnett_ybrl0

说这么多反正就一句话不管怎么样钱必须得交。做不作为还得养着一群…

笑看人_t93qR

房子被盗物业是否有责任了，物业公司不管不问我们是否可以拒交物管费了

一切皆有可能，

为什么楼主不列出些可以拒交物管费的案例呢？

华哗

我就曾经三年没交物业费，最后那个物业被新物业公司哄走了

华哗

现在我还保持着物业费半年一交的习惯，不是预交半年，而是6月份交上半年的，12月再交下半年的

我就是精品

按月交~

三明郑柏淼

真实案例:我家被盗价值3000，报警找物业赔偿最高30%，用物业费抵扣，多了没有，找他们也没用，法律有规定，不能因为有物业公司门都可以不锁了！主要责任还是自己，所以报警多报损失才是王道

放牛娃的媳妇

家里被楼上漏水发霉，才入住一年的新房，找物业联系楼上业主，物业一句话，联系不到，我们也没办法，外墙漏水，物业也一句，联系不到业主，修不到

suixinsuiyuan

怎么看起来象霸王条款？？？！！！

郭老三

学习了
谢谢李律师

天空闪电

拐∠温柔

楼主，我想问你:个别业主没有经过业主同意，私自破坏草地30平方，用于他用，物业有义务协助大家让对方侵权吗？

恒迹

空置房70%物业费的交费标准需要满足业主事先书面告知物业公司房屋空置状态的条件

到底是要交70%还是90%？

张际星

《物业服务合同》都是开发商和物业签好，业主买房后没得选择，合同里的条款业主没有权力更改。除非有个什么鸟业委会，重新签合同，这个鸟业委会还得是物业费交付满3年的小区。这法律都是维护有钱、有权人的东西。

李律师

放牛娃的媳妇 发表于 2016-3-10 16:20
家里被楼上漏水发霉，才入住一年的新房，找物业联系楼上业主，物业一句话，联系不到，我们也没办法，外墙漏 ...

你好：
一、漏水的原因不同，责任主体不同
楼上漏水导致您楼下的房屋家具等发霉受损，您首先要确定漏水点在哪里。因为国家对于不同部位的房屋质量保质期限是不同的。
根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
所以如果是外墙或者卫生间及其他有防水要求的房间导致的漏水，除了可以追究楼上业主的赔偿责任，同时也可以将该小区的开发商列为共同责任主体主张权利；
如果是其他部位导致漏水，您则只能以楼上业主一户为追责的对象进行索赔。

二、追责的方式也可以选择
1、选择直接起诉楼上业主或连开发商一起起诉，要求他们赔偿，修复等；
2、通过保全损失证据后自己请人来维修和更换受损的物品，再起诉楼上业主或连开发商一起。

至于说物业，应有责任联系楼上这一户或者提供联系方式，身份信息等帮助你，同时还应该与你一同勘察现场，帮助你保存证据，并出示受损的相关证据。但这个案件里物业公司并不需要为你的漏水受损承担责任。

以上回答内容不知道是否帮到您，谢谢！

华哗

李律师 发表于 2016-3-11 20:23
你好：
一、漏水的原因不同，责任主体不同
楼上漏水导致您楼下的房屋家具等发霉受损，您首先要确定漏水 ...

法律规定了物业除了能收钱，还有啥责任？哪些责任没履行业主可以不交钱？

让大家看来，物业好像除了收钱，就没啥是他需要做的事了！

李律师

拐∠温柔 发表于 2016-3-11 06:26
楼主，我想问你:个别业主没有经过业主同意，私自破坏草地30平方，用于他用，物业有义务协助大家让对方侵权 ...

你好，如果我没有推理错误的话，您最后应该是问物业是否有义务协助大家维权。
我们律师团的意见是：物业公司有责任和义务帮助业主维权，甚至可以通过独立诉讼侵权业主的方式维权。

一、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定:“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。小区业主私自占用公共区域，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反土地管理法、城市规划法等相关法律、法规的规定的违法行为。在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼要求违法、违约业主停止对公共区域的侵占，这既是物业公司的权利，同时也是义务。

二、根据物权法规定，不动产相邻各方，应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。同时根据物权法第83条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由向法院提起诉讼。

三、在处理类似小区业主私自侵占公共区域的事件中，应当积极发挥物业公司或业主委员会的职责。部分业主私占公共区域、私搭乱建，物业公司应当予以制止，制止无效的，可以代为提起诉讼。物业公司进行制止既是权利，同时也是义务，如果其怠于履行制止义务的，应当承担不利后果。如未予阻止，物业企业即负有管理不当的责任。

李律师

恒迹 发表于 2016-3-11 11:23
空置房70%物业费的交费标准需要满足业主事先书面告知物业公司房屋空置状态的条件

到底是要交70%还是90% ...

你好：
根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定：物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。
物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。
已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。

因此，我们告诉您，从您收房开始就要缴纳前期物业费了，如果有质量异议的，请拒绝交房并提出书面告知书哦！
另外还提醒您：物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。

李律师

恒迹 发表于 2016-3-11 11:23
空置房70%物业费的交费标准需要满足业主事先书面告知物业公司房屋空置状态的条件

到底是要交70%还是90% ...

你好：
根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定：物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。
物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。
已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。

因此，我们告诉您，从您收房开始就要缴纳前期物业费了，如果有质量异议的，请拒绝交房并提出书面告知书哦！
另外还提醒您：物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。