【学区房讨论】长郡学校周边5宗地土拍无果！教育均衡背景下，株洲人的买房启示录

株洲楼叔

长郡学校周边5宗地土拍无果！

教育均衡背景下的买房启示录

 

昨日，株洲公办义务教育学校2021年秋季入学正式开始网上报名。各区公办招生范围的划分早在6月初就已经公布，相信大多数家长都已经为自家孩子的入学做好了房户准备。

 

楼叔多次强调，株洲的房价上涨驱动力中，学区最为强劲。

全社会比房价焦虑更严重的一直是教育焦虑，不过，需要提醒各位家长，顶级学区房有高溢价和国家政策改革风险，热度将有所停滞。这一点在株洲已经开始有所显露。

 

1

长郡学校周边5宗地块流拍或暂停交易

名校光环不灵了？

 

今年上半年，株洲的土拍市场持续低位姿态，上半年住宅用地仅挂牌18宗，成交9宗，成交率仅50%。

 

楼叔最关注的，是长郡学校周边的5宗地块先后流拍或暂停交易。

 

△ 长郡云龙实验学校周边未成交地块分布

其中，72号、73号今年首度流拍，[2020]第173号地块去年至今两度挂牌两度流拍；20号由官方发布了中止公告，95号地块则是既无流拍公告也没有中止交易的说明，竞拍页面也无房企出价的信息，最终结果不明。 

 

对于近两年销售成绩和热度都很不错的长郡片区来说，这不是一个好消息。

 

5块地中，除了95号地块无特别说明，其他4宗地块均明确表示开发的楼盘纳入长郡云龙实验学校招生范围。

 

 

楼叔对比了5宗地块的详情，有判断也有疑惑：

 

1、这5块地中，95号地块要求的绿化率最高（大于35%），建筑密度最低（小于22%），且无明确表示会纳入长郡入读范围，房企们对这样的土地条件不感冒倒也情有可原。

 

2、第20号地块靠近迎宾大道，西南两侧被年初居乐拿下的21号地块包围，开发难度颇大。从官方发布的中止公告中看不出太多原因，但据传言称这块地有可能已经被隔壁21号地块的居乐一并拿下，将由居乐地产进行完整的开发。

 

3、第72、73、173号地块均距离学校仅一街之隔，但72、73号地块地势高，开发面积大，资金压力也较大。

173号楼面价虽然是5块地中最高的，但面积适中且位于主干道旁，位置不错，并非难以接受，为何也没有房企下手？是名校光环不灵了吗？

要判断一个片区的价值，仅靠一个因素来总结是不够的。

 

楼叔仔细走访了长郡片区的现状，考察了附近目前在售的楼盘，终于有了答案。

 

长郡片区土拍遇冷并不能只归咎到“名校不灵”的原因上，片区整体配套、供求关系和在售行情都有一定的影响。

 

接下来，楼叔就来说说这些原因。

 

2

片区建校红利期已过

楼盘林立 商业生活配套疲态加剧

 

早在2015年政府就已经明确将引进长郡中学进驻云龙示范区，直到2018年底长郡云龙实验学校正式动工。

 

在此期间，学校周边在售项目逐年增加，各大房企也纷纷看准了“长郡名声”陆续进驻，近两年的销售成绩也颇具亮点。

 

据楼叔统计，在2018-2019年间，长郡片区项目均价增长了近600元/㎡，长郡云龙实验学校的正式开学给周边楼市带来了“红利爆发期”，期间涌现了一大批热门项目，如金茂悦、城发翰林府、学府时代等。

 

但2020年至今，仅依靠长郡这一教育资源的红利，片区房价开始停滞。

 

根据今年5月的城区住宅面积成交榜显示，片区仅有长房君悦公馆入榜，得益于特价房的巨大优惠政策，成交均价仅为4857元/㎡。 

 

△ 数据来源克而瑞湖南

 

即便君悦公馆今年曾公布签约入读长郡的消息，购房者们在面对高溢价邻校房时，也越来越谨慎。这也进一步导致房企们驻足观望，不会轻易入局，毕竟利润是一个企业的生命线。

△ 数据来源房企年报

受制于“三道红线”的监管，全国多数规模房企收缩了扩张的步伐，小型本土开发商也无力起浪，只能夹缝中生存，株洲的土拍市场自然冷静了下来。

 

随着高溢价红利期的结束，长郡片区土拍遇冷的还有另外两个原因：存量及供应市场溢出，以及其他生活配套的缺失。

 

 

目前，长郡片区是全市在售项目最集中的地方之一，还有实地剑兰郡、居乐地块项目等待入市。

 

新房供应充足加上不少二手房的挂牌，整个片区已经呈现出需求饱和的状态。楼盘林立，竞争激烈，一个项目从开盘到售罄的时间将被拉得很长，相应的房企需要投入的成本就会更多。

 

片区早期项目不多，消费娱乐需求不大。可遗憾的是，随着时间推进，配套也几乎毫无进展。

在片区的生活半径内，除了城发翰林府和中车各公司附近拥有较多的社区商底之外，并无上规模的商业、生活配套，想在这里实现既便利又有品质的生活，并不容易。

△ 城发翰林府社区商底

△ 金茂悦规划的社区商底正在招商 

 

但需要明确的是，长郡片区此次5宗地块未能成交，只能说明片区发展来到了一个瓶颈，但不是终点。

 

长郡片区紧邻田心轨交产业园，汇聚了中车株机、中车株所、中车电机、联诚集团、九方装备等一大批知名龙头企业，规模大，人口众多。毫无疑问的是，片区住房需求量从长远来看是不缺的，潜力还能持续挖掘。

不够完善的配套从另一方面来看也是进步空间，就在6月30日上午，株洲市田心路改造工程已经顺利开工。从政府今年规划布局田心片区改造计划来看，未来值得期待。

△ 田心片区城市更新效果图，图源株洲发布

只靠一所学校托起片区发展不是长久之计，只有把产业和配套全面落实下去才是良性发展。

如何拓展轨交产业、如何跟进配套、如何定位入市时间、如何打磨项目特色都值得有关部门和房企认真思考。把长郡片区挺起来，让中车大本营焕发生机，任重道远。

 

3

均衡教育 学区不是“铁饭碗”

理性置业 让买房回归本质需求

 

从长郡周边土拍冷清这件事来看，楼叔不得不说说关于学区房的事。

 

政府年年都在强调教育均衡，也为之付出了行动。

 

上周，高考成绩已经全面出炉，但相关部门已经发布通知禁止学校开展“高考喜报”等各种形式的宣传。 

 

△ 某教育相关人员发布的朋友圈消息

 

无论这种举措对教育公平是否有明显帮助，至少是在均衡教育资源和弱化“成绩论”上又迈出了一步。

 

在去年年底，长沙市教育局发布了通知文件暂停长沙集团学校的市外办学审批和管理，已签约合作办学的协议暂不作废。这引起了部分株洲人民的恐慌，甚至开始极端的追捧起本土名校或已签约的“四大名校分校”。

 

然而就在今年6月初，省政府印发长株潭一体化发展五年行动计划。计划中提到了均衡提升基础教育，加快三市优质教育资源共享等举措，支持长沙“四大名校”在株洲、湘潭布局。

 

△ 湖南省政府官网发布长株潭五年发展行动计划

虽未明确推翻长沙市教育局之前的通知，但根据最新的省政府行动计划中可以看出，长株潭教育均衡一体化已经提上日程。

 

云龙示范区作为融城先锋早已挂出借势教育资源推进长株潭一体化发展的宣传，而最新公布的云龙示范区的盘龙学校与长沙市一中合作办学的消息又是一记强有力佐证！

 

将来株洲必将吸取更多的优秀办学经验、创建更多的优秀学校。 

 

政府部门正在做的，并不是很多人以为的炒名校抬房价，而是通过引进更多的优秀教育资源，学习和借鉴优秀的办学经验，让更多的好学校均衡分布，让人人都有机会入好校、读好书。

 

国家和政府都在行动，家长们也无需过分担忧，更没必要盲目追捧个别学校，时间会给出答案。

 

任何事物的发展都需要时间，学生的成长培养需要时间，学校的改造建设需要时间，政策的落实也需要时间，但焦虑的家长们已经失去了那份耐心和理性，仿佛进了所谓的“名校”自家孩子就能平步青云、出人头地，可悲可笑。

 

所以，市场的冷热从来不是卖方决定的，有需求就有市场。多少人一边痛恨着学区房的高溢价，一边参与到追捧名校的大潮中，看不清现状。

 

更何况，所谓的学校招生范围从来都不是一成不变的，任何学区都面临政策改革的风险，压根就没有什么保险杠。

 

楼叔一直坚持的是房子本质需求是用来住的。不要为了那也许只有1%的优秀可能性，走上既强迫孩子又折腾自己的人生之路。

 

追求好学校无可厚非，但好学校只是一个附加值。买房之前摸摸口袋，仔细想想，只为了学校的高溢价，到底划不划算？

 

千万不要盲目到忽视了买房的本质，住得舒心、出行便利、家庭幸福，是每个成年人更应拥有的生活。 

株洲学区房值不值得买，买哪里？你怎么看？

欢迎回帖讨论哦！

飞奔的土豆

鸡娃不如鸡自己，学区房重要，但是不如家庭重要

Y10508336

楼叔说的太对了，买房不能只冲着学校，生活通勤便利才重要，毕竟家里的经济支柱是父母

快乐人生2019

别上当！！！！

小树快快长

暂时的吧

zkdj

暂时的

赛柯南

买房的本质不能忘记

呼LALA

明年长郡中考成绩不错的话，还不是有一批疯狂的家长要把崽往里送啊

最爱小骏

不看好这个学校。

谨记2008

又不是真长郡

132191

好详细

arman

挂牌只有5年，以后叫什么还不一定

aqujdn2002

株洲市人口就那么多，天元区大力发展配套，荷塘区、石峰区、芦淞区、云龙都块成鬼区了，都去天元区了，株洲市的发展一点也不均衡，土地还拍的出去，怕是鬼来买房子

冬眠人

没钱买

巅峰1016

长郡是挂羊头卖狗肉，是自营，不是托管，招的生源是普通生源，招的师资是普通师资，难道培养出来的学生是优秀生源？我就不看好这学校。

李剑钢

这个有钱才可以了

奔跑的旧时光

买得起就买

微微加油

为了卖房到处都是名校，消费者又不傻

张文Zen

流拍了好